Korrekte boligafgifter - Forkerte andelsværdier ved aftalt boligforbedring.

v/Cand. merc. jur Sean Boisen – SB Boligrådgivning.

Problemstillingen:

Ved gennemgang af flere andelsboligforeningers regnskaber er det øjensynligt, at andelsboligværdierne hos mange foreninger er opgjort forkerte. Fejlen går igen  hos en lang række andelsboligforeninger der har søgt staten om midler i form af tilskud til privat byfornyelse, den såkaldte ”aftalte boligforbedring” jf kap. 5 i lov om byfornyelse. Mange andelsboligforeninger gjorde brug af denne støtteordning sidst i 90´erne. Ordningen er indrettet således, at såfremt en andelsboligforening havde været først til mølle kunne andelsboligforeningen gøre brug af støtteordningen. Den enkelte andelsboligforening fik derefter et tilsagn fra kommunen om en beløbsramme, der efterfølgende udløste et tilskud fordelt over 16 år. Tilskuddet nedtrappes efter de første 8 år. Den aftalte boligforbedring kunne i den enkelte forening anvendes både til fælles forbedringer/vedligehold samt individuelle forbedringer i form af eksempelvis nyt køkken/bad. Mange af de andelsboligforeninger som var heldige, at komme først til mølle hjemtog ganske fornuftigt to kreditforeningslån. De hjemtagne lån er ofte med forskellige løbetider og af varierende hovedstol (gældstørrelse). Et fælles lån og et individuel lån kunne de navngives. 2 forskellige lån er meget hensigtsmæssig. Ifald en forening kun har hjemtaget et lån til brug for individuelle/fælles arbejder/forbedringer er det ganske kompliceret for den enkelte forening, at holde styr på den forholdsmæssige fordeling af tilskuddene. Dels skal tilskuddene fordeles på alle andelshavere, dels skal tilskuddene yderligere fordeles individuelt.

Foreningens egenkapital

Ved regnskabsåret udløb vil foreningens egenkapital - alt andet lige - være steget grundet afdrag på andelsboligforeningens gæld –herunder kreditforeningslån. Der er eksempler på flere revisorer, der begår den fejl, at de regulerer samtlige andelsværdier forholdsmæssigt med afdraget på restgælden. Det medføre, at andelshavere som ikke har ønsket at foretage individuelle forbedringer via aftalt boligforbedring, opnår en stigning på andelsværdien. Denne stigning er betalt af de andelshavere der har fået udført individuelle forbedringer. Betalingen er faldet i form af en stigning på boligafgiften. I kroner og øre kan det illustreres med et lille eksemplet.

Eksempel:

En andelsboligforening har anvendt aftalt boligforbedring til fælles/individuelle opgaver. Foreningen består af 30 andelshavere. Der er hjemtaget 2 lån. Et lån til fælles arbejder/forbedringer på 2 mio. kr. med 10 års løbetid samt et individuelt lån på samme beløb med 20 års løbetid. Der er 10 andelshavere, der har ønsket at gøre brug af aftalt boligforbedring individuelt. Af nemheds hensyn antages det, at det individuelle lån afdrages med 1/20 om året svarende til kr. 100.000. Fejlagtigt bliver de kr. 100.000 fordelt på alle 30 andelshavere, således at hver andelshaver i gennemsnit  har opnået en værdistigning på knap kr. 3.400,-.  I stedet skulle de kr. 100.000,- være fordelt med 1/10 til hver af de 10 andelshavere med individuel boligforbedring således, at deres respektive andelsboliger - alt andet lige - skulle være steget med kr. 10.000,- Disse andelshavere har således i dette lille eksempel – alt andet lige – gået glip af en værdistigning svarende til kr. 6.667,- pr. år pr. andel.

Løsning på problemet

Problemet kan selvfølgelig løses og skal løses. En simpel løsningsmodel kunne være, at man i de enkelte foreninger får reguleret andelsboligværdierne således, at de andelshavere hvis andele er blevet opskrevet på andre andelshaveres bekostning – reguleres ned, mens de andelshavere der har ønsket og betalt for de individuelle forbedringer via en forøgelse af boligafgiften, får opskrevet deres andele med de korrekte beløb. Det kan anbefales, at den enkelte forening fordeler årets afdrag med en procentsats som er beregnet forholdsmæssigt. Er der afdraget kr. 200.000 på den individuelle restgæld, og hovedstolen har været kr. 2 mio (10års løbetid) og den enkelte andelshaver har anvendt kr. 300.000,-, skal denne andelshavers andelsværdi - alt andet lige - opskrives med kr. 30.000,-((300.000/2.000.000*100)%*200.000) .

Konklusion

Det kan indvendes, at da lånene blev hjemtaget, er det hele andelsboligforeningens egenkapital, der falder i værdi, og derfor er det ok, at alle nyder godt af værdistigningen i forbindelse med afdrag på gælden. Påstanden er ikke bæredygtig,  da hovedparten af andelsboligforeningerne via regnskaberne har opskrevet andelsboligforeningens ejendomsværdi svarende til summen af de individuelle forbedringer anført i byggeregnskabet.

   

Spørgsmål, kommentarer og forslag til tilføjelser kan sendes til

Advokat Jørgen U. Grønborg

Hit Counter

26-01-16