Korrekte boligafgifter - Forkerte andelsværdier ved aftalt boligforbedring.
v/Cand. merc. jur Sean Boisen – SB Boligrådgivning.
Problemstillingen:
Ved gennemgang af flere andelsboligforeningers regnskaber er det øjensynligt, at
andelsboligværdierne hos mange foreninger er opgjort forkerte. Fejlen går igen
hos en lang række andelsboligforeninger der har søgt staten om midler i form af
tilskud til privat byfornyelse, den såkaldte ”aftalte boligforbedring” jf kap. 5
i lov om byfornyelse. Mange andelsboligforeninger gjorde brug af denne støtteordning
sidst i 90´erne. Ordningen er indrettet således, at såfremt en andelsboligforening
havde været først til mølle kunne andelsboligforeningen gøre brug af støtteordningen.
Den enkelte andelsboligforening fik derefter et tilsagn fra kommunen om en beløbsramme,
der efterfølgende udløste et tilskud fordelt over 16 år. Tilskuddet nedtrappes efter
de første 8 år. Den aftalte boligforbedring kunne i den enkelte forening anvendes
både til fælles forbedringer/vedligehold samt individuelle forbedringer i form af
eksempelvis nyt køkken/bad. Mange af de andelsboligforeninger som var heldige, at
komme først til mølle hjemtog ganske fornuftigt to kreditforeningslån. De hjemtagne
lån er ofte med forskellige løbetider og af varierende hovedstol (gældstørrelse).
Et fælles lån og et individuel lån kunne de navngives. 2 forskellige lån er meget
hensigtsmæssig. Ifald en forening kun har hjemtaget et lån til brug for individuelle/fælles
arbejder/forbedringer er det ganske kompliceret for den enkelte forening, at holde
styr på den forholdsmæssige fordeling af tilskuddene. Dels skal tilskuddene fordeles
på alle andelshavere, dels skal tilskuddene yderligere fordeles individuelt.
Foreningens egenkapital
Ved regnskabsåret udløb vil foreningens egenkapital - alt andet lige - være steget
grundet afdrag på andelsboligforeningens gæld –herunder kreditforeningslån. Der
er eksempler på flere revisorer, der begår den fejl, at de regulerer samtlige andelsværdier
forholdsmæssigt med afdraget på restgælden. Det medføre, at andelshavere som ikke
har ønsket at foretage individuelle forbedringer via aftalt boligforbedring, opnår
en stigning på andelsværdien. Denne stigning er betalt af de andelshavere der har
fået udført individuelle forbedringer. Betalingen er faldet i form af en stigning
på boligafgiften. I kroner og øre kan det illustreres med et lille eksemplet.
Eksempel:
En andelsboligforening har anvendt aftalt boligforbedring til fælles/individuelle
opgaver. Foreningen består af 30 andelshavere. Der er hjemtaget 2 lån. Et lån til
fælles arbejder/forbedringer på 2 mio. kr. med 10 års løbetid samt et individuelt
lån på samme beløb med 20 års løbetid. Der er 10 andelshavere, der har ønsket at
gøre brug af aftalt boligforbedring individuelt. Af nemheds hensyn antages det,
at det individuelle lån afdrages med 1/20 om året svarende til kr. 100.000. Fejlagtigt
bliver de kr. 100.000 fordelt på alle 30 andelshavere, således at hver andelshaver
i gennemsnit har opnået en værdistigning på knap kr. 3.400,-. I stedet
skulle de kr. 100.000,- være fordelt med 1/10 til hver af de 10 andelshavere med
individuel boligforbedring således, at deres respektive andelsboliger - alt andet
lige - skulle være steget med kr. 10.000,- Disse andelshavere har således i dette
lille eksempel – alt andet lige – gået glip af en værdistigning svarende til kr.
6.667,- pr. år pr. andel.
Løsning på problemet
Problemet kan selvfølgelig løses og skal løses. En simpel løsningsmodel kunne være,
at man i de enkelte foreninger får reguleret andelsboligværdierne således, at de
andelshavere hvis andele er blevet opskrevet på andre andelshaveres bekostning –
reguleres ned, mens de andelshavere der har ønsket og betalt for de individuelle
forbedringer via en forøgelse af boligafgiften, får opskrevet deres andele med de
korrekte beløb. Det kan anbefales, at den enkelte forening fordeler årets afdrag
med en procentsats som er beregnet forholdsmæssigt. Er der afdraget kr. 200.000
på den individuelle restgæld, og hovedstolen har været kr. 2 mio (10års løbetid)
og den enkelte andelshaver har anvendt kr. 300.000,-, skal denne andelshavers andelsværdi
- alt andet lige - opskrives med kr. 30.000,-((300.000/2.000.000*100)%*200.000)
.
Konklusion
Det kan indvendes, at da lånene blev hjemtaget, er det hele andelsboligforeningens
egenkapital, der falder i værdi, og derfor er det ok, at alle nyder godt af værdistigningen
i forbindelse med afdrag på gælden. Påstanden er ikke bæredygtig, da hovedparten
af andelsboligforeningerne via regnskaberne har opskrevet andelsboligforeningens
ejendomsværdi svarende til summen af de individuelle forbedringer anført i byggeregnskabet.
