Efter udsendelse af SD-cirkulære 1977-5 om andelsbolighaveres rentefradrag m.v. har følgende forhold bevirket, at cirkulærets bestemmelser har måttet optages til revision:
1.1. Højesteret har i en dom af 9. februar 1981 (I 195/1980) udtalt, at udstedelsen af et gældsbevis til en andelsboligforening ikke dækkede over en reel skyld til foreningen. Skattemyndighederne var derfor berettigede til ved skatteansættelsen at se bort fra de på gældsbeviset betalte renter af den del af gælden, der lå under den i cirkulæret omtalte grænse på 30.000 kr.
1.2. Ved lov nr. 480 af 5. november 1980 er der indført regler om rentesikret andelsboligbyggeri, hvor andelshavernes normale indskud forudsættes at udgøre 20% af ejendomsinvesteringen og i de fleste tilfælde at ligge over 30.000 kr.
1.3. Ligningsmyndighederne har konstateret, at den overvejende del af de gældsbeviser, som andelshavere har udstedt til deres andelsboligforeninger, er af samme karakter som det gældsbrev, der omhandles i højesterets dom af 9. februar 1981.
2. Fremtidige retningslinier
Ligningsrådet har herefter fastsat følgende retningslinier for den skattemæssige behandling af andelsbolighavere, der har påtaget sig gæld til andelsforeningen eller betaler en særligt lav boligafgift.
2.1. Gældsforhold
Ligningsmyndighederne må foretage en bedømmelse af, om der foreligger et reelt gældsforhold i tilfælde, hvor andelshaveren har udstedt gældsbrev til andelsboligforeningen.
Fører denne bedømmelse til, at gældsforholdet ikke anses for reelt, må rentefradrag nægtes, og gældsbrevet betragtes skattemæssigt som en nullitet.
Anses gældsbrevet derimod for reelt, anvendes reglerne om beskatning af differencen mellem »normalleje« og faktisk betalt boligafgift, jf. punkt 2.2. nedenfor.
Ved bedømmelsen af gældsforholdets realitet må det lægges til grund, at gælden ikke kan begrunde et rentefradrag, med mindre der foreligger særlige forhold såsom:
2.1.1. Foreningen har solgt de af medlemmerne udstedte gældsbreve i det almindelige marked og har anvendt provenuet til anskaffelse eller forbedring af foreningens faste ejendomme.
2.1.2. Foreningen anvender ikke gældsbrevsrenterne til dækning af løbende udgifter, men til konsolidering. Anvender foreningen senere de opsamlede renter til nedsættelse af boligafgiften, kan der dog blive tale om beskatning af boligfordelen.
2.1.3. Gældsbrevet er udstedt i særlig anledning uden sammenhæng med foreningens løbende udgifter eller medlemmets løbende boligafgift, f.eks. til dækning af huslejerestance.
2.1.4. Medlemmerne frigøres ikke for restgælden på et i øvrigt ikke-reelt gældsbrev i forbindelse med fraflytning. Rentefradragsret kan i så fald anerkendes for tiden efter fraflytningen.
2.1.5. I tvivlstilfælde kan der henvises til, om foreningens løbende nettoudgifter dækkes af medlemmernes gældsbrevsrenter, idet der i så fald ikke kan foretages fradrag for nogen del af renterne.
Ved ikke-reelle gældsforhold vil der typisk være en modpostering i andelsboligforeningens regnskab. Denne modpostering kan forekomme som en uforrentet gæld til medlemmerne, undertiden som andelskapital eller reserver.
Derimod er det uden betydning for bedømmelsen af gældsforholdets realitet, om medlemmerne hæfter personligt for foreningens gæld.
Det er endvidere uden betydning for bedømmelsen, om gældsbrevet henstår uopsigeligt ved flytning, således at den nye andelshaver skal overtage restgælden, eller det annulleres, og indflytteren udsteder et nyt gældsbrev.
Det kan heller ikke tillægges betydning, om gældsbrevet er udstedt i forbindelse med foreningens anskaffelse af ejendommen eller ved senere ejendomsinvesteringer.
2.2. Lav boligafgift
2.2.1. Hvor gældsforholdenes realitet kan anerkendes, beskattes differencen mellem »normalleje« og faktisk betalt boligafgift, hvis en tilsvarende nedsættelse af boligafgiften kan påvises.
Det samme gælder, hvor indskud m.v., herunder depositum og forudbetalt husleje, overstiger de nedenfor under punkt 2.2.2. anførte maksimumsgrænser.
Dette vil dog normalt betyde, at andelshaveren som boligfordel skal indkomstbeskattes af differencen mellem normal bankudlånsrente og faktisk renteindtægt af den finansiering, som er ydet ud over de nedenfor under punkt 2.2.2. anførte maksimumsgrænser.
Såfremt indskuddet er foretaget i form af gældsbrev, skal der dog i stedet for banklånsrente tages udgangspunkt i gældsbrevsrenten.
2.2.2. Udtrykket »normalleje« skal i forhold til andelsbolighavere forstås som den boligafgift, der opkræves af andelsboligforeninger, hvis ejendomme er finansieret ved normal låneoptagelse samt med et andelshaverindskud på ikke over 20 % af ejendommens anskaffelsespris og senere ejendomsinvesteringer med tillæg af yderligere 5 % af disse beløb til dækning af driftskapital m.v. Indskud på op til 30.000 kr. kan dog altid accepteres uden beskatning af en boligfordel.
3. Ikraftrædelse
Reglen om andelshaverindskud i punkt 2.2.2. finder anvendelse for indkomståret 1981.
Statsskattedirektoratets cirkulære nr. 461 af 12. maj 1976 og SD-cirkulære 1977-5 ophæves med virkning fra og med indkomståret 1982.
Hans Westerberg
Peter Prahl
