Lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v.
Ophævet fra d. 01.01.2000, jfr. § 87, stk. 1 i Erhvervslejeloven
Lovbekg. nr. 648 af 25. juli 1995 som ændret ved lov nr. 485 af 12. juni 1996. og lov nr. 382 af 10. juni 1997
Kapitel 1: Lovens anvendelsesområde,
§§ 1-2
Kapitel 2: Ændring af lejevilkår, §§
3-9
Kapitel 3: Boligretten, § 10
Kapitel 4: Lovens ikrafttræden m.v.,
§§ 11-14
Kapitel 1: Lovens anvendelsesområde
§ 1. Loven gælder for leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.
Stk. 2. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der anvendes til beboelse, som lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder loven for de lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse.
Stk. 3. Loven gælder, selv om lejen skal betales
med andet end penge, herunder ved arbejde.
§ 2. Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet
af særlige regler i anden lovgivning.
Stk. 2. Lejevilkår, der ikke er reguleret ved denne lov, reguleres ved lov om leje.
Kapitel 2: Ændring af lejevilkår
§ 3. Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Krav om lejeforhøjelse kan dog tidligst få virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse eller 4 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.
Stk. 2. Ved vurderingen af lejen og det lejedes
værdi ses der bort fra:
1) Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.
2) Lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i
lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august
1993. Dette gælder dog ikke ved den første lejeafsættelse for forbedringer, hvortil
der er ydet støtte efter disse love.
3) Lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 5, i lov om byfornyelse og boligforbedring,
4) Lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse.
5) Den del af lejen, som vedrører særlig indretning, ombygning eller forbedring
af det lejede, som udlejeren har ladet udføre efter aftale med lejeren.
Stk. 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes
værdi tages der hensyn til vederlag, som lejeren ved lejeaftalens indgåelse har
betalt til udlejeren for at overtage lejemålet. Har lejeren tidligere været ejer
og bruger af lejemålet, og er lejeaftalen indgået med den nuværende ejer som en
del af aftalen om dennes køb af ejendommen, således at der er sammenhæng mellem
købsprisen og lejens størrelse, tages der tillige hensyn hertil.
Stk. 4. Ved krav efter stk. 1, 1. pkt., skal
udlejeren dokumentere, at den leje, som forlanges, svarer til lejen for en repræsentativ
del af de lejemål i kvarteret eller området, som er sammenlignelige f.eks. med hensyn
til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Lejemålene
skal endvidere være sammenlignelige med hensyn til vilkår, herunder om der er afståelses-
og genindtrædelsesret for lejer, og om der ved siden af lejen skal betales andre
udgifter vedrørende lejemålet, f.eks. driftsudgifter.
Ved sammenligningen ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning
efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67,
stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet
er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor boligministeren
har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse
og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder
anvendelse efter udgangen af 1994. Endvidere ses der bort fra lejemål i ejendomme,
som er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse.
Stk. 5. Forhøjelsen fordeles over 4 år, således at forhøjelsen pr. år udgør 1/4 af den samlede lejeforhøjelse.
Stk. 6. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.
§ 4. Lejeforhøjelse efter § 3 kan gennemføres med 3 måneders varsel.
Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og af fordelingen i henhold til § 3, stk. 5. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Stk. 4. Indtil boligrettens afgørelse foreligger,
kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse,
der dog ikke må overstige 25 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal. Lejen skal reguleres
i overensstemmelse med rettens afgørelse. Regulering af depositum kan ikke forlanges,
før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af retten. Tilbagebetaling til lejerne af
for meget betalt leje forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der
svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1
og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v.
§ 5. Er lejen væsentlig højere end det lejedes værdi, kan
lejeren forlange den fremtidige leje nedsat til et beløb, der er rimeligt under
hensyn hertil, jf. stk. 3.
Stk. 2. Krav om lejenedsættelse kan tidligst fremsættes med virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse eller 4 år efter, at der sidst er trådt en lejenedsættelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig højere end det lejedes værdi. En lejenedsættelse vil tidligst få virkning 3 måneder efter kravets fremsættelse.
Stk. 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra de i § 3, stk. 2, nævnte omstændigheder, medens der tages hensyn til de i § 3, stk. 3, nævnte omstændigheder. Endvidere finder § 3, stk. 4, tilsvarende anvendelse, dog således at dokumentationspligten påhviler lejeren.
Stk. 4. Nedsættelsen fordeles over 4 år, således
at nedsættelsen pr. år udgør 1/4 af den samlede lejenedsættelse.
§ 6. Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen,
kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lokaler,
som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.
Stk. 2. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan udlejeren, uanset om ejendommene er fritaget for ejendomsbeskatning, kræve lejeforhøjelse efter stk. 1, såfremt der sker forhøjelse af den ejendomsskat, der kunne have været opkrævet, hvis ejendommen ikke var fredet.
Stk. 3. Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje eller, hvor der ikke er fastsat nogen leje, lejeværdi.
Stk. 4. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.
Stk. 5. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 6. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Stk. 6. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse,
skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig
indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren
skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis
udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
§ 7. Reglerne i § 6 gælder også, hvis
der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand eller el, renovation,
kloak, skorstensfejning, kontrolmåling, justering og rensning af oliefyringsanlæg,
energimærkning og udarbejdelse af energiplan m.v. i medfør af lov om fremme af energi-
og vandbesparelser i bygninger efter takster, der er fastsat eller godkendt af det
offentlige.
Stk. 2. Reglerne i § 6 gælder
også, hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det
offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan udlejeren, når
den er betalt, udligne bidraget på lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet
af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter.
Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb. Lejerne kan dog kræve at betale
beløbet kontant.
§ 8. Bortfalder eller nedsættes de i §§ 6
og 7 nævnte skatter, afgifter og bidrag, skal udlejeren med virkning
fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de lokaler,
i hvis leje udgiften har været indregnet. Dette gælder dog ikke for fredede ejendomme
som nævnt i § 6, stk. 2.
Stk. 2. Udlejeren skal give lejeren skriftlig
meddelelse om nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om skatte-
eller afgiftsnedsættelsen er kommet frem.
§ 9. Reglerne i §§ 3-5 kan ikke ved
aftale fraviges til skade for lejeren, jf. dog stk. 2 og 3.
Stk. 2. Udlejer og lejer kan gensidigt fraskrive sig retten til at kræve lejen reguleret under henvisning til det lejedes værdi i op til 8 år ud over de i §§ 3 og 5 nævnte 4 år. Dette gælder dog kun, såfremt der er tillagt lejeren afståelsesret og genindtrædelsesret af et omfang mindst svarende til det i § 74 a i lov om leje fastsatte.
Stk. 3. §§ 3-5 kan fraviges i en lejeaftale indgået efter den 31. december 1991 for lokaler i en ejendom, der er påbegyndt opført efter lejeaftalens indgåelse og efter lejers anvisning med hensyn til udformning og indretning.
Stk. 4. Er det aftalt, at lejen i medfør af særlige
reguleringsklausuler skal kunne reguleres på anden måde end anført i
§ 3, skal der i lejeaftalen angives illustrerende regneeksempler, der er
relevante i forhold til disse særlige reguleringsklausuler, og som viser lejens
størrelse i hvert af årene i en 12-årig periode efter lejeaftalens indgåelse eller
i den periode, parterne har aftalt efter stk. 2. Såfremt lejen tillige skal kunne
reguleres efter § 3, skal dette fremgå udtrykkeligt af lejeaftalen.
Indeholder lejeaftalen ikke oplysningerne nævnt i 1. pkt., kan udlejeren ikke kræve
lejen reguleret efter de særlige reguleringsklausuler.
Kapitel 3: Boligretten
§ 10. Retssager om lokaler, der er omfattet af denne lov, behandles efter reglerne i lov om leje, kapitel XVIII.
Kapitel 4: Lovens ikrafttræden m.v.
§ 11. Denne lov træder i kraft den 1. januar 1989.
§ 12. Lejeforhøjelse efter § 3 kan gennemføres med virkning fra 1. januar 1989, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest tre måneder efter dette tidspunkt. § 4 gælder også for lejeforhøjelse efter 1. pkt.
Stk. 2. Lejeren kan forlange at efterbetale lejeforhøjelser som nævnt i stk. 1 over samme antal måneder, som efterbetalingen vedrører.
Stk. 3. Lejeforhøjelser, varslet efter § 47 i lov om leje til ikrafttræden efter 31. december 1988, kan ikke gennemføres.
Stk. 4. Lejeforhøjelser efter § 3 kan tidligst få virkning 4 år efter, at en lejeforhøjelse efter § 47 i lov om leje er trådt i kraft.
§ 13. Omfatter en lejeaftale, der er indgået før 1. januar 1989, såvel lokaler, der anvendes til beboelse, som lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, kan den samlede leje for de af aftalen omfattede lokaler indtil 1993 kun forhøjes med indtil 25 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal pr. år. Heri er inkluderet den forhøjelse, der for beboelsesdelen følger af kapitel II i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.
§ 14. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.
