Umiddelbare fogedforretninger

P. Møgelvang-Hansen: Umiddelbare fogedforretninger, 1975, 160 sider, DJØF. Anmeldt af Torben Jensen i UfR 1976 B.317-323.

Bet. nr.1170/1989 om tvangsfuldbyrdelse af andre krav end pengekrav.

Jens Anker Andersen i FM 1981.121-122: Politiets medvirken ved udsættelsesforretninger vedrørende erhvervslejemål.

Eva Staal i FM 1993.91-92: Sagsomkostninger under umiddelbare fogedforretninger.

Johan Reimann i JUR 1994.27-30: Nye regler om umiddelbare fogedforretninger, brugeligt pant m.v.

Anni Højmark i UfR 1998 B. 204-212: Lejefogedret. Umiddelbare fogedforretninger om udsættelse af fast ejendom. En praksisundersøgelse.

Hans Engberg i FM 2004.2984: Formel tilbagetagelse (I artiklen gennemgås spørgsmålet om "formel" indsættelse i besiddelsen under tilbagetagelser af (navnlig) biler efter kreditaftaleloven.)

Hans Engberg i FM 2004.3091: Tilbagetagelse efter kreditaftaleloven. Vurdering i tilbagetagelsessager (I artiklen gennemgås vurderinger i tilbagetagelsessager efter kreditaftaleloven. Der fremkommer bl.a. en kritik af de vurderingsskemaer, der udsendes af visse rekvirenter)
Hans Engberg i FM 2006.80: Afbrydelse og åbning af forsyninger
Lars Henrik Gam Madsen i UfR 2012 B.126-133: Udsættelsesforretninger i sager om betalingsmisligholdelse (- umiddelbare fogedforretningers retskraft og anfægtelighed)

Jens H. Bangsgaard og Kristian Skovsgaard i TBB 2013.3-6: Udlejers retsstilling ved lejers mulige procesinhabilitet
Jacob Juul-Sandberg i FM 2014.126-129 : Tortgodtgørelse til lejer i forbindelse med udlejers uberettigede ophævelse af et lejemål

Om umiddelbare fogedforretninger

Ved en umiddelbar fogedforretning forstås en ind- og udsættelsesforretning, der kan foregå uden formelt eksekutionsgrundlag som angivet i RPL § 478. En umiddelbar fogedforretning består således i at indsætte en person i og modsvarende udsætte en anden af besiddelsen af det, forretningen angår. Retsmidlet bruges navnlig til at skaffe en person, der af andre hindres i udøvelsen af en af ham tilkommende brug af eller rådighed over fast ejendom eller løsøre, besiddelsen af samme, samt til at gøre forældre- eller værgemyndighed gældende m.h.t. umyndige.

Ved en umiddelbar fogedforretning sker der en endelig tvangsfuldbyrdelse (modsat ved arrest og forbud som skal følges op af en justifikationssag). Der er tale om en særdeles hurtig form for retsforfølgning, hvor rekvirenten uden at skulle anlægge en almindelig retssag, i løbet af nogle få dage kan få sin ret fastslået og eksekveret uden større omkostninger.

Umiddelbare fogedforretninger er reguleret i RPL kap. 55 (§§ 596-600). Hertil kommer kap. 54 (§§ 588-595) om brugeligt pant samt reglerne i Kreditaftaleloven om køb med ejendomsforbehold.

Betingelser for foretagelse af umiddelbar fogedforretning:

1) Umiddelbare fogedforretninger kan kun angå fast ejendom, løsøre (rørligt gods) eller børn, jf. henvisningen i RPL § 596, stk.1 til RPL § 528 samt RPL § 596, stk.2.

2) Det er kun besiddelseskrav, der kan fuldbyrdes gennem umiddelbare fogedforretninger, jf. RPL § 596. Almindelig krav på penge er ikke et besiddelseskrav og kan følgeligt ikke eksekveres gennem en umiddelbar fogedforretning, jf. henvisningen i RPL § 596 til RPL § 528 (kap. 48 - Særregler om tvangsfuldbyrdelse af andre krav end pengekrav). Selv om almindelige pengekrav ikke kan fuldbyrdes, er rekvirenten bagvedliggende krav ofte et pengekrav. Den forpligtedes (rekvisitus) misligholdelse af pengekravet medfører således et besiddelseskrav, som rekvirenten søger fuldbyrdet ved den umiddelbare fogedforretning, f.eks. er det lejerens eller afbetalingskøberens manglende betaling af henholdsvis lejen og ydelserne i afbetalingskontrakten, der er grundlaget for at udlejeren/afbetalingssælgeren kan kræve sig indsat i besiddelsen af lejligheden/den solgte genstand.

3) Der må ikke foreligge et særligt eksekutionsgrundlag efter RPL § 478 (da anvendes RPL kap. 48 om tvangsfuldbyrdelse af andre krav end pengekrav).

4) Rekvirenten skal bevise sit krav mod den forpligtede (rekvisitus). Se RPL § 597 og RPL § 501, stk.4 vedrørende rekvirentens bevisførelse i fogedretten.

Retspraksis vedr. udsættelse af fast ejendom

1. Sager, der blev afvist eller nægtet fremme

2. Sager, der blev fremmet

3. Krav om anvendelse af flyttefirma

4. Opbevaring af lejers indbo

Se også Misligholdelse fra lejerens side

1. Sager, der blev afvist eller nægtet fremme

1.1 Bevisførelsen

1.2 Kompetence hos anden myndighed

1.3 Manglende tilsigelse til møde

1.4 Manglende høring

1.5 Proceshabilitet

1.6 Nægtet fremme af andre grunde, jf. RPL § 597, stk. 3

1.7 Mangler ved påkravsskrivelsen

1.8 Andet

1.1 Bevisførelsen

FM 1995.154 VLK: Udsættelse af lejere, der havde underskrevet opsigelse, nægtet af fogedretten, da det fandtes godtgjort, at lejerne i perioder havde savnet evnen til at handle fornuftsmæssigt. VL stadfæstede, da det fandtes overvejende betænkeligt at fremme sagen for fogedretten.

FM 1995.169 ØLK: Udsættelse kunne ikke ske, da der var tvivl om vilkårene for erhvervslejemålet, idet der ikke forelå nogen skriftlig lejekontrakt og der var strid om aftalens indhold.

FM 1996.109 (2) VLK: Udsættelsesforretning nægtet fremme, da der var uklarhed med hensyn til en afdragsordning om en huslejerestance, som førte til, at et påkrav om betaling ansås for ugyldigt.

FM 1996.109 (3) ØLK: Andelsboligforening begærede udsættelse af andelshaver, som var blevet ekskluderet på grund af fremleje til moder. Rekvisitus bestred den skete eksklusion og gjorde gældende, at fremleje var sket med tilladelse, og at foreningen siden 1991 havde været bekendt med fremlejeforholdet. ØL tiltrådte, at sagen ikke kunne fremmes, idet rekvirenten ikke inden for den tilladte bevisførelse efter RPL § 597, stk. 1 havde ført bevis for sin ret, ligesom det blev tiltrådt, at der ikke var tilladt yderligere bevisførelse efter RPL § 597, stk. 2

FM 1997.66 VLK: M kunne ikke på grundlag af bodelingsoverenskomst, hvorefter han udtog huset, få udsat H, idet der fandtes at foreligge en sådan tvivl om separationens beståen, at betingelserne for at fremme forretningen i medfør af RPL kap. 55 ikke var til stede.

UfR 1997.565 HK: Andelsboligforeningen B ophævede et lejemål med en restaurationsejer på Falconer Alle, da denne ikke betalte en efteropkrævning på varmeydelser. B havde ikke været berettiget til at ophæve lejemålet, da ophævelse var sendt til advokat C, der varetog restaurationsejerens interesser under en anden tvist mellem denne og B, hvilket ikke gav B tilstrækkeligt grundlag til også at antage, at C også varetog restaurationsejerens interesser vedrørende varmebetalingen. Ophævelsen af lejemålet var derfor først sket, da skrivelsen kom frem til restaurationsejeren. På dette tidspunkt havde han imidlertid betalt, hvorefter B efter LL § 94, stk.2 ikke kunne ophæve lejeaftalen. B´s begæring om udsættelse af restaurationsejeren ved en umiddelbar fogedforretning blev således nægtet fremmet.

UfR 1997.632 VLK: Lejer ansås for rettidigt at have indbetalt leje ved betaling pr. postanvisning med udlejer som beløbsmodtager. Landsretten fandt, at udlejer efter LL § 32, stk.1, 3.pkt.,måtte bære risikoen for, at leje sendt pr. postanvisning ikke kom frem. Betingelserne for afgivelse af påkrav var således ikke tilstede, og fogedretten burde have nægtet at fremme udsættelsesforretningen, hvorfor landsretten ophævede fogedrettens kendelse.

UfR 1999.1632/2 VLK: Arbejdernes Andelsboligforening havde som udlejer i et almennyttigt boligbyggeri afholdt udgifter til rengøring og istandsættelse af en af L beboet lejlighed. Boligforeningens krav på erstatning, som var fastslået ved dom, blev ikke betalt af lejeren, hvorefter boligforeningen ophævede lejeforholdet og begærede lejer udsat af lejligheden. Erstatningskravet var omfattet af lov om leje af almene boliger § 78, stk.2, der svarer til LL § 25, stk.2, men det kunne ikke karakteriseres som pligtig pengeydelse i lejeforholdet, hvorfor der ikke var grundlag for at ophæve lejemålet, jf. lov om almene boliger § 90, stk.1,nr.1. Boligforeningens begæring om udsættelse af lejer af lejemålet blev herefter nægtet fremmet.

FM 2000.23 ØLK: Bortforpagter begærede udsættelse af forpagter under henvisning til påstået misligholdelse. Bortforpagter fik ikke medhold i begæring om afhøring af 2 vidner, idet RPL § 597, stk. 2 fortrinsvis skulle anvendes i sager, hvor fogedretten måtte betragtes som en specialret, hvilket ikke var tilfældet i denne sag.

UfR 2000.1845 VLK: Ved en fejl fra Jyske Banks side blev en husleje ikke betalt via PBS d. 3.februar, hvorefter lejeren modtog rykkerskrivelse d.5. februar og efterfølgende blev opsagt ved udlejers ophævelsesskrivelse af 10 februar. Lejeren rettede straks henvendelse til banken med anmodning om betaling af huslejen. Retten fandt, at det forhold, der kunne lægges lejeren til last i forbindelse med betalingsmisligholdelsen var af uvæsentlig betydning i henhold til LL § 94, stk.1, hvorefter begæringen om udsættelse af lejeren ikke blev taget til følge.

FM 2002.76 ØLK: Udsættelsesforretning af lejer nægtet fremme, da der var uklarheder i aftalegrundlaget. Der var ikke nogen lejekontrakt, og der var uenighed om lejens størrelse.

FM 2003.82 VLK: Udsættelse af lejer af garage afvist som følge af uklarhed vedrørende den mundtlige lejeaftale.

FM 2003.86 ØLK: Udsættelse af lejer, der selv havde sagt op på et tidspunkt, hvor boligforeningen ville ophæve lejemål på grund af hundehold, blev ikke udsat, da det fandtes betænkeligt at fremme sagen under de foreliggende omstændigheder, hvor lejer, der var førtidspensionist på grund af en hjerneskade, bestred at have modtaget advarslen af 31.05.2002, og hvor der ikke forelå oplysninger om lejers handicap og indsigt i bedømmelsen af hans retsstilling

UfR 2006.1877 VLK: Restauratøren, R, blev d. 21.09.2005 afkrævet betaling af 15.098,72 kr. for forbrug af koldt vand, af udlejeren E. D. 7. og igen den 10.10 2005 sendte E påkravsskrivelser til R. Første gang d. 14.10.2005 og igen 4 dage efter ophævede E lejemålet under henvisning til EHL § 69 stk. 1 nr. 1. Som en yderligere begrundelse for ophævelsen anførte E, at R ikke holdt det lejede åben og i forsvarlig drift. D. 20.10.2005 anmodede E fogedretten i Ålborg om bistand med at udsætte R af erhvervslejemålet. Den 23.11.2005 betalte R for vandforbruget. Fogedretten fremmede på grund af betalingsmisligholdelsen en udsættelsesforretning på E's begæring. VL ændrede imidlertid afgørelsen og udtalte at opkrævningen af 21.09.2005 ikke indeholdt oplysning om R's adgang til at gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet. Den indeholdt heller ikke nærmere dokumentation for aflæsningen eller for forbrugsafgiftens størrelse. Under hensyn hertil havde E ikke godtgjort, at den manglende oplysning om indsigelsesadgangen ikke har bevirket en forringelse af R's retsstilling. Regnskabet over vandforbruget fandtes derfor ugyldigt, jf. EHL § 46, stk. 1, 4. pkt. Det forhold, at R havde betalt opkrævningen for forbrugsperioden 2003/2004 uden indsigelse, kunne ikke føre til, at afskære R fra at påberåbe sig bestemmelsen i EHL § 46, stk. 1, for så vidt angår senere forbrugsperioder. R's betaling d. 23.11.2005 for vandforbruget 2004/2005 var sket efter ophævelsen af lejemålet, og mens sagen om udsættelse verserede for fogedretten. Betalingen havde ikke ført til udveksling af ydelser i øvrigt mellem parterne eller givet E anledning til at træffe andre dispositioner. Betalingen kunne under disse omstændigheder ikke anses som et afkald på under fogedsagen at gøre ugyldighedsindsigelsen gældende. Opkrævningen og de fremsendte påkrav vedrørende betaling for vandforbrug havde herefter ikke kunnet danne grundlag for ophævelse af lejemålet. VL ophævede derfor fogedrettens kendelse om at fremme fogedforretningen på dette grundlag. E's påstand om ophævelsens berettigelse i medfør af EHL § 69, stk.1., nr. 2, og nr. 9 pga. manglende drift fandtes at burde afgøres af boligretten. Sagen blev i det hele afvist fra fogedretten jf. RPL § 597, stk.3.

TFA 2007.194/2 VLK: I 1992 indledte M og K et samliv og købte i 1996 en fællesbolig med K som eneadkomsthaver ifølge skødet. Købesummen udgjorde 500.000 kr., hvoraf de 200.000 kr. blev erlagt af M, mens restbeløbet blev finansieret ved et kreditforeningslån med K som debitor. Hver af parterne betalte halvdelen af udgifterne ejendommens drift. K anvendte 190.000 – 200.000 kr. på forbedringer. I marts 2006 flyttede K og begærede M udsat, idet hun henviste til, at hun var ejer af ejendommen. VL fandt, at da M havde betalt 200.000 kr. kontant ved købet af ejendommen ud af en købesum på 500.000 kr., havde K ikke ført det fornødne sikre bevis for sit besiddelseskrav, jf. RPL § 596, stk. 1, jf. § 528 og § 597, stk. 1, hvorfor begæringen blev nægtet fremme.

UfR 2008.2391 HKK: Ved afhøringsrapport af 20.12.2006 og politirapport af 21.12.2006 tilstod den dengang 14-årige S, søn af A, som var lejer af lejemålet L, at have deltaget i fire tilfælde af ildspåsættelser på boligforeningen B's område. I henhold til almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12, ophævede B ved brev af 23.03.2007 derefter lejeaftalen mellem B og A med frist til fraflytning d. 12.04.2007. I et brev af 11.04.2007 oplyste indvandrerrådgivningen, at S var flyttet fra L. Da A og hans husstand ikke fraflyttede, anmodede B d. 13.04.2007 Fogedretten i Århus om, at udsætte A af L ved en umiddelbar fogedforretning, jf. RPL § 597, stk. 3, jf. § 596, stk. 1., idet man henviste til, at sagen kunne fremmes ved anvendelse af politirapporterne som dokumentbevis. I en efterfølgende straffesag mod S's formodede medgerningsmand fragik S sin forklaring til politiet ved både by- og landsret. Tilståelsen blev endvidere trukket tilbage ved brev fra indvandrerrådgivningen. Den formodede medgerningsmand blev herefter frifundet ved Vestre Landsrets dom af 16.08.2007. HR udtalte, at S havde trukket sin tilståelse til politiet tilbage, og VL havde ved dom af 16.08.2007 frifundet den formodede medgerningsmand. På den baggrund fandt HR, at politirapporterne med S's tilståelse ikke udgjorde tilstrækkeligt dokumentbevis til fremme af udsættelsesforretningen, jf. RPL § 597, stk. 1, sammenholdt med § 597, stk. 3 og sagen blev afvist fra fogedretten.

UfR 2009.1065 VLK: U havde ved Fogedretten i Aalborg begæret L udsat af et lejemål pga. huslejerestancer. Det fremgik af den til L fremsendte påkravsskrivelse, at der var en "restance husleje" på 11.672,09 kr. samt rykkergebyr på 336,44 kr. I alt var restancen opgjort til 12.008,53 kr. Det fremgik således ikke af påkravet, hvilken periode eller hvilke beløb påkravsbeløbet vedrørte. Fogedretten fandt derfor ikke, at påkravet opfyldte betingelserne herfor, jf. LL § 93, stk. 2, idet det ikke tilstrækkeligt klart var angivet over for L, hvad den skyldige restance vedrørte, eller hvilken periode der skyldtes for. VL udtalte, at det fulgte af RPL § 598, stk. 2, at RPL § 348 og § 349 skulle finde anvendelse ved behandlingen af anmodninger om umiddelbare fogedforretninger. Fogedretten havde dermed samme adgang til forhåndsafvisning, som retten havde i civile sager. Fogedretten havde herefter ikke haft hjemmel til at forhåndsafvise U's anmodning, hvorfor kendelsen blev ophævet, og sagen hjemvist til fornyet behandling.

UfR 2010.2257 VLK: U havde sendt et påkrav til en lejer, L, vedrørende betaling af i alt kr. 2.783 som følge af regulering af depositum og forudbetalt leje, samt en regning på kr. 2.700 for 3 forgæves håndværkerbesøg på det lejedes beliggenhed med fradrag af indbetalt husleje. U hævede lejeaftalen, da L ikke betalte, og sagen blev sendt i fogedretten med påstand om, at L skulle udsættes af lejemålet. L påstod, at fogedforretningen skulle nægtes fremmet, og påstod desuden U tilpligtet at betale en tortgodtgørelse på kr. 3.000. Retten i Århus fandt, at U's påkrav ikke kunne danne grundlag for ophævelse efter LL § 93, stk. 1, litra a, idet dette indeholdt regningen for 3 forgæves håndværkerbesøg, som ikke var en pligtig pengeydelse. Fogedforretningen blev derfor nægtet fremmet. BR fandt dog ikke anledning til at tilkende L en godtgørelse for tort. VL fandt, at U's ophævelse af L's beboelseslejemål var sket på ukorrekt grundlag, og at det derfor måtte tilskrives U's forhold, at L blev indkaldt til fogedretten på et grundlag, der viste sig ikke at bestå. Der tilkom derfor L godtgørelse i medfør af RPL § 598, stk. 2, jf. § 505, stk. 1. VL fandt, at godtgørelsen passende at kunne fastsættes til 2.500 kr.

UfR 2011.1484 ØLK: To andelshavere, A og B, kærede fogedretten i Horsens afvisning af genoptagelse af en sag om udsættelse af en andelsboligforening grundet betalingsmisligholdelse. ØL udtalte, at B havde gjort indsigelser mod den udkørende fogeds udsættelsesgrundlag. Indsigelser, som fogedretten ikke havde kompetence til at tage stilling til. Derfor burde sagen have været udsat. Ydermere burde fogedretten, grundet sagens indgribende betydning for A og B, have imødekommet anmodning om genoptagelse af fogedforretningen.

UfR 2013.2844 VLK: Som følge af L's betalingsmisligholdelse ophævede U lejeaftalen med L efter fremsendelse af påkrav. Fogedretten i Hjørring tog U's begæring om udsættelse til følge. VL nægtede derimod udsættelsesforretningen fremme, idet L på tidspunktet for påkravsskrivelsen havde et forfaldent modkrav på ikke under 108,35 kr. vedr. for meget betalt vandbidrag, og da U forud for påkravet havde pligt til at fradrage L's modkrav, jf. LL § 46 m, var fremsendte påkrav ikke opgjort korrekt og kunne derfor ikke danne grundlag for en ophævelse.

UfR 2013.2868 VLK: L, der lejede en lejlighed af Arbejdernes Andelsboligforening, U, havde meldt lejebetalingen på 6.240 kr. til Nets. Da der ikke var dækning på L's konto, blev lejebetalingen for januar 2013 tilbageført. U sendte et påkrav d. 16.01.2013. Af påkravet fremgik det, at rykkergebyret ville blive opkrævet i februar måned, og U anmodede Nets om at trække 6.766,53 kr. fra L's konto for februar måned, hvilket blev overført til U. U ophævede d. 12.02.2013 lejemålet, idet L ikke havde betalt leje for januar 2013. L indbetalte imidlertid 6.240 kr. til U d. 22.02.2013, og der opstod tvist om, hvorvidt ophævelsen var berettiget. Fogedretten i Århus nægtede sagen fremme, idet L's lejeindbetaling i starten af februar måned burde være afdraget på den skyldige husleje, hvorfor U's ophævelse ikke var gyldig. VL stadfæstede fogedrettens kendelse. (2-1)

UfR 2014.40 ØLK: U anmodede Fogedretten i Hillerød om at udsætte L af et lejemål, idet L's hund urinerede på altanen, hvilket var til væsentlig gene for underboen. Fogedretten tog U's anmodning til følge. ØL ophævede fogedrettens kendelse og afviste sagen fra fogedretten, jf. RPL § 597, stk. 3, jf. § 596, med den begrundelse, at sagen, navnlig under henvisning til karakteren af de forhold, der førte til ophævelse, ikke var egnet til behandling under en umiddelbar fogedforretning, da L havde bestridt de forhold, der havde dannet grundlag for fogedrettens afgørelse.

UfR 2014.715 ØLK: Andelshaver, A, havde gjort sig skyldig i betalingsmisligholdelse, og Andelsboligforeningen, F, valgte derfor d. 25.06.2013 at ekskludere A. F anmodede derfor Københavns Fogedret om at foretage en udsættelsesforretning, hvilket fogedretten imødekom, og A udsattes. ØL ændrede fogedrettens kendelse og nægtede fogedforretningen fremmet med den begrundelse, at A først havde fået meddelelse om eksklusionen d. 06.07.2013. Da A havde betalt restancen d. 04.07.2013, kunne der ikke ske eksklusion, idet det forhold, F havde påberåbt som grundlag, var rettet, inden meddelelsen om eksklusionen var nået frem til A, jf. principperne i LL § 94, stk. 2. Endvidere fandt ØL, at der tilkom A en tortgodtgørelse på 2.500 kr., idet F havde indgivet udsættelsesbegæring på et grundlag, der viste sig ikke at bestå.

FM 2015.53 VLK: Betænkeligt at fremme sag om udsættelse af fremlejetager, da der var uenighed mellem parterne om, hvornår fremlejeforholdet er etableret, herunder om dette er sket før eller efter, at L var taget under konkursbehandling, og da der endvidere var uenighed om, hvorvidt fremlejeforholdet var gyldigt.

Kurator i konkursbo ønskede at få fremlejetager udsat af lejemålet. Parterne var uenige om, hvorvidt der var indgået en gyldig fremlejeaftale. Spørgsmål vedrørende fremleje, herunder hvorvidt fremleje var gyldig, henhørte som udgangspunkt under boligretten. Da der var uenighed mellem parterne om, hvornår fremlejeforholdet er etableret, herunder om dette er sket før eller efter, at L var taget under konkursbehandling, og da der endvidere var uenighed om, hvorvidt fremlejeforholdet var gyldigt, var det efter en samlet vurdering betænkeligt at fremme sagen under en umiddelbar fogedforretning. Herefter, og da der ikke forelå omstændigheder, der gjorde det påkrævet for fogedretten at behandle sagen, afvistes sagen. VL stadfæstede.

FM 2015.99 VLK: Sag om udsættelse af ekskluderet andelshaver ikke egnet til behandling som en umiddelbar fogedforretning, da der bl. a. skulle foretages en fortolkning af vedtægternes § 12 og § 23 og tillige tages stilling til, om A kun var fraflyttet andelsboligen midlertidigt, og om han var berettiget dertil.

Andelsboligforening begærede andelshaver udsat, da han var blevet ekskluderet som følge af tilsidesættelse af bopælspligten i 1 år. Fogedretten fremmede sagen. VL udtalte, at der bl. a. skulle foretages en fortolkning af vedtægternes § 12 og § 23 og tillige tages stilling til, om A kun var fraflyttet andelsboligen midlertidigt, og om han var berettiget dertil. På den baggrund fandt VL, at sagen ikke var egnet til behandling som en umiddelbar fogedforretning, jf. RPL § 597, stk. 3.

FM 2015.202 ØLK: Betænkeligt at fremme sag om udsættelse af lejer, der ikke havde betalt den varslede højere leje, da der var uenighed om fastsættelsen af huslejen ved permanent genhusning.

L var blevet genhuset, da hendes tidligere lejemål skulle renoveres. L, der havde boet i det nye lejemål i over 7 år, var efterfølgende blevet ved med at betale den samme leje som i det tidligere lejemål. Fogedretten fremmede sagen, da fogedretten anså genhusningen for permanent, bl.a. henset til den hjemmel, der var skabt ved ændringen i almenlejeloven § 86, stk. 1, og U's beslutning herom. Lejemålet skulle følge de almindelige regler for lejemålene i bebyggelsen, og lejen skulle beregnes efter gældende regler. Da det ikke var godtgjort, at beslutningen af den varslede leje- og forbrugsforhøjelse ikke var i overensstemmelse hermed, og betaling ikke af anden grund kunne undlades, var lejemålet ophævet med rette. ØL bemærkede, at der ikke lå en skriftlig lejekontrakt vedrørende det nye lejemål, og at restancen vedrørte en huslejeforhøjelse for december 2014 svarende til forskellen mellem den almindelige leje for det nuværende og det tidligere lejemål. Parterne var uenige om fastsættelsen af huslejen. ØL bemærkede videre, at tvister mellem parterne blandt andet vedrørende det nuværende lejemål havde været behandlet ved boligretten og i ØL, men at disse afgørelser ikke havde taget stilling til grundlaget for udsættelsesbegæringen, som fogedsagen vedrørte. Herefter og efter en samlet vurdering af sagen fandt ØL det betænkeligt at fremme fogedsagen, jf. RPL § 597, stk. 3.

FM 2015.210 VLK: Udlejer ikke tilladt vidneførsel under en umiddelbar fogedforretning og betænkeligt at fremme sagen i fogedretten.

Under en umiddelbar fogedforretning vedrørende opsigelse af et erhvervslejemål ønskede U at føre tre vidner. Fogedretten bemærkede, at sagen vedrørte spørgsmålet om, hvorvidt lejemålet var omfattet af EHL § 61, stk. 1, nr. 2, om garagelejemål. En stillingtagen hertil forudsatte ikke alene bevisførelse omkring den faktiske anvendelse af lejemålet, men også om aftalegrundlaget og den oprindelige udlejers og lejers forståelse af aftalen ved deres indgåelse af lejekontrakten. En bevisførelse af dette omfang og med dette tema burde ikke finde sted under en umiddelbar fogedforretning. U fik derfor ikke tilladelse til anden bevisførelse end partsforklaring og dokumentbevis, jf. RPL § 597, stk. 2, jf. stk. 1. Fogedretten nægtede i øvrigt at fremme sagen. VL stadfæstede fogedrettens kendelse vedrørende vidneførsel i henhold til grundene. Efter oplysningerne i lejekontrakten fra 1999 om lejemålets omfang og benyttelse samt de for fogedretten afgivne forklaringer om lejemålets anvendelse var det betænkeligt, at afgørelsen om, hvorvidt det har været berettiget at opsige lejemålet i medfør af EHL § 61, stk. 1, nr. 2, blev truffet af fogedretten. VL afviser derfor i medfør af RPL § 597, stk. 3., at fremme den umiddelbare fogedforretning.

FM 2016.9 VLK: Ved en umiddelbar fogedforretning påstod rekvirenten udlevering af sin hund fra sin tidligere samlever. Fogedretten nægtede at fremme sagen, da rekvirenten ikke kunne godtgøre eller sandsynliggøre sit krav. Sagen havde ikke den fornødne klarhed over ejerskabet til hunden. Fogedretten fastslog derfor, at sagen ikke havde den fornødne klarhed til at kunne fremmes jf. RPL § 597.

FM 2016.106 VLK: Fogedretten havde fremmet en umiddelbar fogedforretning vedr. udsættelse af et lejemål.VL fandt, at det ikke var angivet i påkravsskrivelsen, hvorledes to forskellige beløb angivet som hhv. tidligere udstående restance og forfald denne måned var sammensat. På denne baggrund var påkravet ikke tilstrækkeligt specificeret, jf. LL § 93 stk. 2 og kunne derfor ikke danne grundlag for en ophævelse. Sagen nægtes derfor fremme.

FM 2016.211 ØLK: Udlejer kunne ikke udsætte lejer af lejemål grundet manglende betaling af driftsudgifter til ejendomsskatter og afgift til renovation, da det var udlejer selv, der skulle betale disse.

U ønskede at udsætte L af et lejemål, men havde ikke kunne sandsynliggøre et krav mod L, jf. RPL § 596, stk. 1, da lejekontrakten mellem dem ikke var underskrevet. Fogedretten nægtede sagen fremme. ØL fandt, at den fremlagte lejekontrakt måtte anses for vedtaget mellem parterne, selvom den ikke var underskrevet, da L havde betalt depositum og forudbetalt leje i overensstemmelse med lejekontrakten. Det fremgik af lejekontrakten, at L ud over lejen skulle betale særskilt for blandt andet skatter og afgifter til renovation. Lejelovgivningen indeholdte ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen for lejemål til beboelse. Disse regler gav ikke udlejeren adgang til ved refusion som tillæg til lejebetalingen af lade L dække U's driftsudgifter til ejendomsskatter og afgift til renovation, jf. LL § 53, stk. 1 og 2, jf. § 50 og § 51. Da opgørelsen således ikke var korrekt, havde U ikke været berettiget til at ophæve lejemålet. LR stadfæstede fogedrettens afgørelse.

UfR 2016.1739 ØLD: U havde ikke over for L's indsigelser godtgjort, at der aktuelt forelå forhold af en karakter, der kunne begrunde adgang til lejemålet uden varsel i medfør af LL § 55, hvorfor fogedrettens afgørelse om udsættelse af L i medfør af LL § 93, stk. 1, litra c, blev nægtet fremme.

U ønskede adgang til lejemålet, da U ville besigtige tre specifikke forhold i lejemålet. L nægtede U adgang til lejemålet, hvorefter U ophævede lejemålet, jf. LL § 93, stk. 1, litra c. Fogedretten i København fandt, at U ville kunne anmode fogedretten om at gennemføre en udsættelsessag. ØL udtalte, at U efter LL § 54 havde ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene krævede det. U kunne dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede, jf. LL § 55, stk. 3. Efter LL § 93, stk. 1, litra c, kunne U hæve lejeaftalen, når L modsatte sig, at U eller andre fik adgang til lejemålet, hvor de havde ret hertil efter bl.a. LL § 54. U havde ikke over for L's indsigelser godtgjort, at der aktuelt forelå forhold af en karakter, der kunne begrunde adgang for U til lejemålet uden varsel efter LL § 55. ØL fandt, at U ikke havde haft grundlag for at ophæve lejemålet i medfør af LL § 93, stk. 1, litra c, som sket. ØL ændrede derfor fogedrettens afgørelse, og fogedforretningen nægtedes fremme.

FM 2018.200 ØLK: Et lejemål kunne ikke anses som værende gyldigt ophævet, da udlejer ved selvtægt havde afleveret påkravs- og ophævelsesskrivelserne

U forsøgte at udsætte L ved, ved hjælp af en skruetrækker, delvist at opbryde døren indtil Ls lejemål og skubbe påkravs- og ophævelsesskrivelsen ind mellem døren og rullegitteret. Us ansatte forklarede, at der for lejemålet var en tilhørende postkasse, men man valgte ikke at leverer dertil, fordi PostNord flere gange havde leveret Ls post forkert. L påstod ikke at have modtaget hverken påkravs- eller ophævelsesskrivelsen. Fogedretten i København fandt, at påkravs- og ophævelsesskrivelsen var afleveret på Ls adresse d. 07.03.2018 og d. 21.03.2018. Det kunne dog ikke anses som værende kommet frem til L, da det ikke kan være forventeligt for en erhvervsdrivende, at vigtige breve fra dennes udlejer bliver leveret på den foranstående måde, jf. EHL § 69, stk. 1. Fogedretten nægtede derfor fogedsagen fremmet. Kendelsen blev kæret til ØL. ØL stadfæstede fogedrettens afgørelse.

FM 2020.126 ØLK: L havde gjort indsigelse med U’s første – men ikke anden opsigelse – hvilket var tilstrækkeligt til, at udsættelsessagen blev nægtet fremme

U havde opsagt et lejemål d. 29.01.2019 og igen d. 14.03.2019 grundet nedrivning af bygningen. L havde gjort indsigelse mod U’s første opsigelse d. 06.03.2019 og havde dermed overholdt 6-ugersfristen.

Fogedretten i Roskilde fandt, at L ikke havde gjort indsigelse mod U’s anden opsigelse, men da L havde gjort indsigelse mod den første opsigelse af samme karakter, blev sagen nægtet fremme.

ØL fandt, at sagen skulle nægtes fremme, da L havde opfyldt fristen i LL § 87, stk. 2.

FM 2023.8 ØLK: L kunne ikke udsættes af erhvervslejemål på baggrund af manglende betaling af fællesudgifter, da opkrævningen ikke var kommet frem til L inden fire måneder fra regnskabsårets udløb, og U derfor ikke kunne kræve betaling for forbrugsudgifter

U ønskede L udsat af et erhvervslejemål, da L ikke havde betalt en opkrævning iht. fællesregnskaberne. L anførte, at regnskabet ikke var opgjort korrekt og gjorde indsigelse. Indsigelsen blev afsendt den sidste dag før indsigelsesfristens udløb.
Fogedretten fandt, at L’s indsigelser mod regnskabet ikke var fremsat rettidigt. Brevet kunne ikke nå at komme frem, da det først blev postet på fristens sidste dag. U kunne ophæve lejemålet, da L ikke havde betalt opkrævningen iht. fællesskabsreglerne, og der rettidigt var fremsat påkrav, jf. EHL § 69, stk. 1, nr. 1. L kærede afgørelsen.
ØL fandt, at U’s afgivne påkrav indeholdt beløb for vandforbrug, som U ikke gyldigt kunne kræve betalt af L, da regnskabet ikke var kommet frem til L inden fire måneder fra regnskabsårets udløb, jf. EHL § 51, stk. 1, jf. § 49, stk. 1. Da udgifterne til vand i regnskaberne udgjorde en ikke uvæsentlig del af det samlede beløb, var ophævelsen af lejemålet sket på ukorrekt grundlag. Anmodningen om umiddelbar fogedforretning blev nægtet fremme, jf. RPL § 597, stk. 1, jf. § 596, stk. 1.

1.2 Kompetence hos anden myndighed

FM 1995.106 ØLK: Udsættelse af bestyrer af campingplads nægtet fremme, idet der mellem parterne verserede civil retssag, hvorunder det blandt andet skulle bedømmes, om forholdet mellem parterne skulle bedømmes efter lejeloven eller på andet grundlag, og hvilken opsigelse og med hvilket varsel, der skulle lægges til grund.

FM 1995.170 VLK: Udsættelse af lejer, der havde afstået et erhvervslejemål til et selskab, blev afvist i medfør af RPL § 597, stk. 3 sidste led, idet sagen henhørte under boligretten.

UfR 1995.788 VLK: Udsættelse af lejer af hus på Læsø nægtet fremme, da det efter de foreliggende oplysninger om sagens karakter og omfang fandtes rigtigst, at sagen blev afgjort af boligretten. Lejer gjorde gældende, at han ikke skulle betale husleje, men i stedet foretage forskellige reparations- og vedligeholdelsesarbejder på ejendommen.

FM 1996.110 ØLK: Rekvirenten begærede sin tidligere samlever udsat af ejendommen. Rekvisitus gjorde gældende, at han i henhold til en lejekontrakt var beskyttet af lejelovens regler. ØL afviste sagen fra fogedretten, idet der ikke under den umiddelbare fogedforretning kunne tages stilling til rekvirentens indsigelse om, at lejekontrakten var indgået proforma.

FM 1997.32 ØLK: Udlejer havde siden 1994 affundet sig med for sen betaling. Herefter fandtes det betænkeligt, at afgørelsen om, hvorvidt ophævelsen var berettiget, blev truffet under en umiddelbar fogedforretning, jf. RPL § 597, stk. 3, frem for en boligretssag.

FM 1997.49 ØLK: Lejer havde skriftligt forpligtet sig til at betale afdrag i anledning af en ødelagt dør. Lejemålet var blevet ophævet på grund af restancer med huslejen og afdragene. Begæring om udsættelse af lejer blev ikke fremmet, idet det ikke under en umiddelbar fogedforretning kunne afgøres, om påkravsskrivelsen med rette omfattede afdragene for den ødelagte dør.

FM 1997.144 ØLK: Udsættelse af andelshaver nægtet fremme, da spørgsmålet om, hvorvidt betingelserne for ophævelse som følge af ulovlig fremleje fandtes at henhøre under boligretten.

FM 1998.176 VLK: S havde ved betinget skøde af 14.02.1997 købt udlejningsejendom af sin far. S opsagde d. 10.09.1997 L i medfør af LL § 83, stk. 1, litra a. L rejste i januar 1998 indsigelse, idet han havde hørt, at ejendommen fortsat reelt tilhørte S's fader. S forklarede at faderen fortsat støttede med terminsbetalingerne. L havde ikke fortabt sin indsigelse, som ikke umiddelbart kunne afvises, ved ikke at gøre indsigelsen gældende inden for 6-ugers fristen i LL § 87, stk. 2. Sagen blev afvist af fogedretten, da tvisten efter sin karakter burde afgøres af boligretten. VL stadfæstede.

FM 2000.103 ØLK: Udlejer begærede lejer udsat efter udløbet af en 5-årig tidsbegrænset lejeaftale. Lejeren gjorde gældende, at udlejer havde lovet en forlængelse af lejemålet, og at tidsbegrænsningen burde tilsidesættes efter LL § 80, stk. 3. Fogedretten fremmede sagen. ØL fandt, at sagen ikke burde afgøres som en umiddelbar fogedforretning, hvorefter sagen blev nægtet fremme.

UfR 2000.2323 VLK: Anpartsselskabet X havde som udlejer ophævet et lejemål efter erhvervslejelovens § 69, stk.1, nr.4, med den begrundelse at den ene af de to lejere var fraflyttet ejendommen uden aftale med udlejeren. Sagen blev afvist fra fogedretten, da spørgsmålet burde afgøres af Boligretten.

FM 2001.120 ØLK: Fogedsag om udsættelse af lejer afvist, da spørgsmålet om gyldigheden af tidsbegrænsning af lejemålet efter sin karakter skulle afgøres af boligretten.

FM 2002.11 ØLK: Auktionskøber ønskede ægtepar udsat af den købte ejendom.. Sagen afvistes, da der var tvist om, hvorvidt ægteparret var lejere eller boede på grundlag af mundtlig betinget købsaftale. 11 måneder senere ophævede køber lejemålet som følge af manglende huslejebetaling. Antaget, at køber ikke blot ved at sende påkravs- og ophævelsesskrivelser havde fjernet usikkerheden omkring parternes retsforhold, og at sagen fortsat burde afgøres af boligretten.

UfR 2002.2555 ØLK: Udsættelse af medlem af haveforeningen Voldly, Søborg, på grund af manglende betaling af bod for udeblivelse fra pligtarbejde blev afvist, da sagen ikke var egnet til afgørelse under en umiddelbar fogedforretning, jf. RPL § 597, stk. 3.

FM 2003.82 VLK: Udsættelse af lejer, som havde underskrevet opsigelse med fraflytning d. 01.08.2002 blev afvist efter RPL § 597, stk. 3 under henvisning til karakteren af lejerens indsigelser, til omstændighederne i forbindelse med opsigelsens afgivelse og til, at vurderingen af, om lejerens opsigelse var bindende, henhørte under boligretten.

UfR 2003.1899 ØLK: Sag om udsættelse af bortvist lejrchef for Hornbæk Camping fra dennes funktionærbolig blev afvist. Hun bestred bortvisningens berettigelse og havde anlagt civilt søgsmål i den anledning. Under disse omstændigheder var sagen ikke egnet til behandling som en umiddelbar fogedforretning.

UfR 2006.651 VLK: Ægteparret, A, solgte i oktober 2000 et ubebygget areal, som var en del af deres ejendom, til et anpartsselskab, K. Det overdragne blev arealoverført til K’s ejendom. Der var i skødet indsat en bestemmelse om, at ejerboligerne på K’s ejendom ikke måtte udlejes, så længe A var ejer af restejendommen, medmindre A accepterede udlejningen. Det var desuden anført at A var påtaleberettiget. Bestemmelsen blev tinglyst som byrde på K’s ejendom. K overdrog senere ejendommen til B, der efterfølgende udlejede den til sin svigermor uden A’s accept. A fremsatte begæring om, at lejeren blev udsat, idet udlejningen var sket uden A’s accept. Fogedretten i Kolding afviste sagen, med henvisning til A’s ret iht. udlejningsforbuddet ikke var et besiddelseskrav, der kunne fremmes under en umiddelbar fogedforretning. VL stadfæstede.

UfR 2006.1877 VLK: Restauratøren, R, blev d. 21.09.2005 afkrævet betaling af 15.098,72 kr. for forbrug af koldt vand, af udlejeren E. D. 7. og igen den 10.10 2005 sendte E påkravsskrivelser til R. Første gang d. 14.10.2005 og igen 4 dage efter ophævede E lejemålet under henvisning til EHL § 69 stk. 1 nr. 1. Som en yderligere begrundelse for ophævelsen anførte E, at R ikke holdt det lejede åben og i forsvarlig drift. D. 20.10.2005 anmodede E fogedretten i Ålborg om bistand med at udsætte R af erhvervslejemålet. Den 23.11.2005 betalte R for vandforbruget. Fogedretten fremmede på grund af betalingsmisligholdelsen en udsættelsesforretning på E's begæring. VL ændrede imidlertid afgørelsen og udtalte at opkrævningen af 21.09.2005 ikke indeholdt oplysning om R's adgang til at gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet. Den indeholdt heller ikke nærmere dokumentation for aflæsningen eller for forbrugsafgiftens størrelse. Under hensyn hertil havde E ikke godtgjort, at den manglende oplysning om indsigelsesadgangen ikke har bevirket en forringelse af R's retsstilling. Regnskabet over vandforbruget fandtes derfor ugyldigt, jf. EHL § 46, stk. 1, 4. pkt. Det forhold, at R havde betalt opkrævningen for forbrugsperioden 2003/2004 uden indsigelse, kunne ikke føre til, at afskære R fra at påberåbe sig bestemmelsen i EHL § 46, stk. 1, for så vidt angår senere forbrugsperioder. R's betaling d. 23.11.2005 for vandforbruget 2004/2005 var sket efter ophævelsen af lejemålet, og mens sagen om udsættelse verserede for fogedretten. Betalingen havde ikke ført til udveksling af ydelser i øvrigt mellem parterne eller givet E anledning til at træffe andre dispositioner. Betalingen kunne under disse omstændigheder ikke anses som et afkald på under fogedsagen at gøre ugyldighedsindsigelsen gældende. Opkrævningen og de fremsendte påkrav vedrørende betaling for vandforbrug havde herefter ikke kunnet danne grundlag for ophævelse af lejemålet. VL ophævede derfor fogedrettens kendelse om at fremme fogedforretningen på dette grundlag. E's påstand om ophævelsens berettigelse i medfør af EHL § 69, stk.1., nr. 2, og nr. 9 pga. manglende drift fandtes at burde afgøres af boligretten. Sagen blev i det hele afvist fra fogedretten jf. RPL § 597, stk.3.

UfR 2006.2508 ØLK: Iht. lejeaftale af 13.08.2004 lejede L en havelod af haveforeningen U. § 7 i U's vedtægter indeholdt regler om bl.a. ophævelse af lejemålet i tilfælde af skyldig leje ikke var betalt senest 14 dage efter skriftligt påkrav. U fremsendte d. 10.11.1005 et påkrav for skyldig leje for 01.07.2005 til og med 01.12.2005 på i alt 2.375 kr. L indbetalte beløbet d. 30.11.2005. D. 12.12.2005 blev lejemålet ophævet og U begærede L udsat. L protesterede herimod, men Tåstrup Fogedret fremmede sagen under henvisning til, at principperne i LL og/eller en analog anvendelse af LL's regler ikke kunne finde anvendelse for U, idet det var en privat haveforening, der på helt privat grundlag udlejede havelodder til medlemmerne, hvorfor det stod U frit for i vedtægterne at fastsætte bestemmelser om proceduren i forbindelse med betalingsmisligholdelse. Fogedretten fandt derfor, at indholdet af vedtægterne var afgørende for, om ophævelse kunne finde sted eller ej. ØL fandt ikke på forhånd at kunne afvise, at sagen kunne indeholde lejeretlige spørgsmål, hvorfor sagen ikke fandtes egnet til behandling under en umiddelbar fogedforretning jf. RPL § 597, stk. 3. Fogedrettens afgørelse blev derfor ophævet og sagen afvist fra fogedretten.

FM 2015.59 VLK: U havde ophævet lejemålet pga misligholdelse i medfør af bl. a. almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 5 og 12. Forud for ophævelse var lejeren indrømmet en frist til at rette for sig. Der var under sagen fremlagt en række fotos fra rekvirentens side. Fogedretten fremmede sagen. VL udtalte, at spørgsmålet om ophævelse på grund af vanrøgt, tilsidesættelse af ordensreglementet eller misligholdelse i øvrigt efter almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 5, 7 og 12 som udgangspunkt skulle behandles af boligretten. Efter de foreliggende oplysninger, herunder de fremlagte fotos, havde i hvert fald udenomsarealerne til L's lejlighed i en længere periode været præget af rod og affald, ligesom der var lagt belægningssten ind i plankeværket, og forholdene var ikke berigtiget trods flere påmindelser. Efter en samlet vurdering var det imidlertid betænkeligt at fremme sagen som en umiddelbar fogedforretning. VL lagde herved vægt på, at de påberåbte forhold ikke havde en sådan karakter, at det var nødvendigt at fravige udgangspunktet om, at boligretten skal behandle sådanne spørgsmål.

FM 2016.66 VLK: Der blev under en fogedsag givet modstridende forklaringer vedr. et tillæg til lejekontrakten om forlængelse af en tidsbegrænsning. Fogedretten afviste herefter sagen, da der ikke var enighed om, hvem der havde dateret tillægget eller hvorvidt dette var gældende for lejeforholdet, idet L i modsætning til U mente, at tillægget var tilbagekaldt eller annulleret. Fogedretten fandt, at der var en sådan tvivl om aftalen, at det ville være betænkeligt at fremme sagen, jf. RPL § 597, stk. 2. VL fandt, at afgørelsen ikke forudsatte en bevisvurdering, hvorfor der ikke var grundlag for at afvise sagen. Sagen hjemvistes herefter til fornyet behandling.

FM 2016.225 ØLK: U ønskede L udsat af et lejemål, da L aldrig var flyttet ind og yderligere ikke var blevet tilmeldt i Folkeregistreret på adressen. Fogedretten fandt, at L forgæves havde forsøgt at flytte sin folkeregisteradresse til lejemålet, hvilket på grund af afsoning ikke var muligt. Afgørelsen om U's ophævelse efter ALL's § 90, stk. 1, nr. 4 var berettiget, skulle finde sted efter LL's regler med de retssikkerhedsgarantier til følge, som fremgik af LL's regler om medvirken af lægdommere. Sagen fandtes ikke egnet til behandling under en umiddelbar fogedforretning, og den af L nedlagte påstand om afvisning blev taget til følge, jf. RPL § 597, stk. 3. LR stadfæstede.

FM 2017.43 ØLK: U og L havde indgået en lejekontrakt, der var tidsbegrænset, og som efter aftale var forlænget. Fogedretten fandt, at det fremgik af sagen, at L's advokats stævning med overskriften ''boligretsstævning'' indeholdte en påstand om, at U skulle tilpligtes at anerkende, at den omtalte tidsbegrænsning skulle tilsidesættes. Spørgsmål vedrørende tidsbegrænsning i et lejemål henhørte som udgangspunkt under boligretten. På denne baggrund fandtes fogedretten ikke at være den retsinstans, der skulle behandle parternes tvist ang. tidsbegrænsning i lejemålet, jf. LL§ 80, stk. 3. Fogedsagen blev derfor afvist. ØL stadfæstede.

1.3 Manglende tilsigelse til møde

FM 1996.93 (2) VLK: Fogedretten havde afvist begæring om udsættelse af forpagter, uden at parterne havde været indkaldt til møde. VL hjemviste sagen til fornyet behandling, idet afgørelsen forudsatte en stillingtagen til spørgsmålet, om parternes aftale var omfattet af lejeloven.

UfR 1998.1070/2 ØLK: Umiddelbar fogedforretning om udsættelse af andelslejlighed kunne ikke fremmes på rettens kontor, uden at rekvisitus havde givet møde, jf. RPL § 598, stk. 2, jf. § 495, stk. 1.

UfR 2000.1283 ØLK (FM 2000.65 ØLK): Fogedretten i Odense havde ikke haft hjemmel til at forhåndsafvise begæring om udsættelse af lejer i erhvervslejemål på grund af ikke-betalingsmisligholdelse, uden at parterne havde været tilsagt til retsmøde. RPL § 598, stk. 3 henviser ikke til afvisningsreglen i § 489, men derimod til §§ 348 og 349. Sagen hjemvist til fornyet behandling.

UfR 2000.2164 ØLK: Fogedretten i København havde udsat andelshaver på grund af restance. Tilsigelsen til fogedretsmøde var ikke forkyndt, og meddelelse om den udkørende forretning var sendt ved almindeligt brev. Andelshaveren var ikke mødt eller antruffet. Det var ikke oplyst, om lejligheden bar præg af at være fraflyttet eller ubeboet i nogen tid. Under disse omstændigheder fandtes det betænkeligt, at et så alvorligt og indgribende skridt var sket uden rekvisiti fremmøde i fogedretten eller tilstedeværelse i lejligheden og uden større sikkerhed for, at denne var bekendt med fogedforretningen. Der henvistes herved tillige til muligheden for forkyndelse af en meddelelse om tidspunktet for den udkørende fogedforretning, jf. retsplejelovens kapitel 17. Under disse omstændigheder fandtes det betænkeligt, at lejligheden var tømt, uden større sikkerhed for, at lejeren var bekendt med fogedforretningen. Udsættelsesbeslutningen ophævedes.

FM 2016.105 ØLK: Det fandtes betænkeligt at fremme sag, om opsigelse af lejemål, eftersom lejer ikke var mødt op til fogedretsmødet.

L var ikke mødt op til fogedretsmøde vedr. sag om udsættelse af lejemål, hvorfor U anmodede om, at L straks blev udsat af lejemålet. Fogedretten fandt, at det fremgik standardmæssigt af indkaldelsen, at manglende fremmøde kunne resultere i, at L skulle sættes ud af boligen samme dag eller senere. U havde ikke sendt en ophævelsesskrivelse til L, men havde i forbindelse med fremsendelse af sagen til fogedretten d. 17.11.2015 fremsendt en kopi af anmodningen til L. Der var ikke tale om en sag om almindelig betalingsmisligholdelse, og derfor fandtes det betænkeligt at fremme sagen uden først at have foretaget en udkørende fogedforretning eller en fornyet indkaldelse med mulighed for politifremstilling af L. ØL stadfæstede.

FM 2018.86 VLK: Udsættelse af lejemål blev ikke fremmet, idet et skriftligt påkrav efter LL § 93, stk. 2 ikke blev anset som værende kommet frem til L, idet påkravet ved en fejl var blevet afleveret i en postboks, som L ikke længere havde adgang til

U havde sendt en påkravsskrivelse til L som følge af manglende betaling, og U ophævede efterfølgende lejemålet. Påkravsskrivelsen var ved en fejl fra Post Nords side afleveret i en postboks, som L måneden forinden havde lukket. Fogedretten i Randers fandt, at U ikke havde løftet bevisbyrden for, at påkravet var kommet frem til L, jf. LL § 93, stk. 2. Udlægsanmodningen blev derfor nægtet fremme. VL stadfæstede.

1.4 Manglende høring

FM 2001.103 VLK: Fogedsag om udsættelse af lejer burde ikke havde være omberammet på grund af lejerens indsigelser, uden at modparten forinden var blevet hørt.

1.5 Proceshabilitet

Jens H. Bangsgaard og Kristian Skovsgaard i TBB 2013.3-6: Udlejers retsstilling ved lejers mulige procesinhabilitet

TFA 2002.244 ØLK: Umiddelbar fogedforretning udsat, da der var tvivl om rekvisita var proceshabil, jf. RPL § 258. Kuben Ejendomsadministration havde mulighed for at rette henvendelse til offentlige myndigheder med henblik på evt. værgemål til brug for sagen.

UFR 2014.2524 VLK: Ved brev af 13.08.2013 opsagde U L's lejemål og gav L 6 uger til at fremkomme med indsigelser. L var tvangsindlagt på et psykiatrisk hospital og fik brevet udleveret d. 16.08.2013. U modtog L's indsigelser d. 01.10.2013 og anmodede Fogedretten i Aarhus om at udsætte L, idet L havde modtaget opsigelsesbrevet, og U først modtog indsigelserne efter fristens udløb. Fogedretten nægtede at fremme sagen, idet L var ude af stand til at varetage sine interesser, da det af L's lægejournal bl.a. fremgik, at L var meget psykisk syg på tidspunktet for opsigelsen, og L derfor havde svært ved at forholde sig til opsigelsen, ligesom L ikke var i stand til at kende forskel på virkelighed og drømme. VL fandt det betænkeligt at fremme sagen og afviste derfor sagen fra fogedretten.
UfR 2021.558 ØLK: L, der led af Alzheimers, var ude af stand til at optræde som part under en fogedsag om hendes udsættelse, hvorfor afgørelsen om hendes udsættelse blev ophævet ex officio og sagen blev afvist, jf. RPL § 258, stk. 2

L var under en fogedsag blevet udsat af sit lejemål og under protest fjernet fra lejemålet. En kontormedarbejder fra Fogedretten på Frederiksberg gennemførte fogedforretningen. L led af Alzheimers demens iflg. en lægeerklæring ca. et halvt år før fogedsagen. Det var lægens vurdering, at hun var ude af stand til at varetage sine økonomiske og/eller personlige anliggender.

Retten på Frederiksberg traf ca. tre måneder efter fogedsagen afgørelse om begrænset værgemål for L, jf. VML § 5, stk. 1, jf. stk. 3. Værgemålet blev gjort begrænset og midlertidigt, så det alene omfattede alle relevante handlinger i forbindelse med flytning fra lejemålet til permanent relevant plejebolig. L gjorde gældende, at hun havde retlig interesse i behandlingen af kæresagen, idet afgørelsen af om fogedforretningen blev fremmet med urette havde betydning for hendes mulighed for at gøre erstatningskrav gældende vedr. bortfjernelsen af indbo.

ØL fandt, at L havde retlig interesse med henblik på stillingtagen til et evt. erstatningskrav. BR’s afgørelse om værgemål, der var gjort begrænset, var i overensstemmelse med mindste middel-princippet i VML § 8, stk. 1. L havde været og var fortsat ude af stand til på egen hånd at varetage sine interesser pga. sin sygdom og dermed optræde som part under fogedsagen. Der forelå allerede inden fogedforretningens gennemførelse oplysninger, der rejste tvivl om L’s proceshabilitet, hvorfor fogedsagen burde have været udsat med henblik på afklaring af dette spørgsmål, herunder forelagt juridisk foged til stillingtagen. Fogedrettens afgørelse blev ex officio ophævet og sagen blev afvist, jf. RPL § 258, stk. 2. Komm. af Kristian Torp i Civilprocesretlig Julealmanak 2021, p. 15.

1.6 Nægtet fremme af andre grunde, jf. RPL § 597, stk. 3

UfR 2016.681 ØLD: Betænkeligt at fremme udsættelsesforretning som følge af overtrædelse af vilkår i betinget lejemål.

L's lejemål blev af beboerklagenævnet d. 30.09.2014 gjort betinget som følge af L's tilsidesættelse af god skik og orden. U indgav d. 11.05.2015 ny klage over L og ophævede herefter lejemålet. ØL fandt henset til, at der, efter at L´s lejemål blev gjort betinget af beboerklagenævnet d. 30.09.2014, alene var kommet en klage d. 11.05.2015, og at der således i en periode på godt 7 måneder ikke havde været klager over L, at det var betænkeligt at fremme sagen, jf. RPL § 597, stk. 3.

FM 2016.68 VLK: Fogedretten kunne ikke imødekomme anmodning om at udsætte L af lejemål, da det var betænkeligt at fremme sagen som en umiddelbar fogedforretning. U gjorde gældende, at der var vedtaget en renoveringsplan og en lejeforhøjelse, at L var forpligtet til at respektere dette, samt at der var givet korrekt varsel jf. almenlejelovens § 33, stk. 2, at lejemålet ikke ville skifte identitet som følge af renoveringen, at udsættelse ikke ville medføre uopretteligt tab samt at L derudover ikke havde nedpakket lejligheden, hvilket medførte lejeophævelse som lovhjemlet konsekvens. L gjorde gældende, at hun ikke kunne tvinges til at flytte med henvisning til almenlejelovens § 33, at hun ikke havde nægtet U adgang samt at det lejede ville ændre karakter. VL fandt, at omstændighederne gjorde det betænkeligt at fremme sagen ved en umiddelbar fogedforretning, jf. RPL § 597, stk. 3, hvorfor fogedrettens kendelse stadfæstedes.

FM 2016.69 ØLK: Spørgsmål om udsættelse af lejer af en haveforening var uegnet til afgørelse ved umiddelbar fogedforretning.

En haveforening havde på en generalforsamling vedtaget, at lejerne skulle plante en hæk inden en nærmere bestemt dato. På næste generalforsamling vedtog man, at der skulle være plantet hæk på alle sider af en grund, ligeledes efter en frist, samt at lejere, der ikke havde efterkommet dette, ville blive pålagt at betale for plantningen. Foreningen havde herefter plantet en hæk om en lejers grund, dog uden at L havde betalt regningen, hvilket medførte, at foreningen ophævede lejemålet. Fogedretten nægtede at fremme begæringen, da det fremgik af lejeaftalen, at bestyrelsen kunne hæve aftalen, hvis leje eller anden pligtig pengeydelse ikke var betalt rettidigt eller hvis L ikke havde betalt resistansen inden 14 dage efter skriftligt påkrav og da det ikke fremgik af den på generalforsamlingen vedtagne beslutning, hvilken konsekvens, det skulle medføre, hvis ikke der blev plantet hæk. Bestyrelsen ansås ikke som havende mandat til at fastsætte konsekvenser, hvorfor udgifter til beplantning ikke blot kunne overføres til L som en pligtig pengeydelse, der kunne danne grundlag for eksklusion af haveforeningen. Den seneste generalforsamling erstattede den tidligere, hvorfor den første beslutning var bortfaldet. Herefter kunne foreningen kun kræve, at L havde plantet hæk til den senest fastsatte frist. Fogedretten fandt dermed, at foreningen ikke var berettiget til at ekskludere lejeren som følge af tvisten. ØL stadfæstede afgørelsen, idet ophævelse var begrundet i manglende betaling af en hæk, hvorom beslutningen blev truffet på den første generalforsamling, hvor det indgik, at foreningen kunne plante en hæk på L's regning, hvis ikke L selv havde gjort dette, og fordi kravet havde en sådan karakter, at ØL fandt, at tvisten ikke var egnet til afgørelse under en umiddelbar fogedforretning, jf. RPL § 597, stk. 3.

FM 2016.213 ØLK: A havde tidligere drevet forretning i lejede lokaler, men B og C havde nu overtaget. U nægtede at ville acceptere denne afståelse, og tilbagetale derfor den huslejebetaling som B og C overførte til U. Fogedretten fandt, at U's ophævelse af lejemålet var begrundet i henholdsvis betalingsmisligholdelse og utidig fraflytning af lejemålet uden aftale med U. Berettigelsen af de påberåbte ophævelsesgrunde forudsatte en stillingtagen til, hvorvidt B og C var berettigede til at indtræde som lejere i lejeforholdet og dermed betale leje, med A's udtræden og fraflytning til følge. Sagen havde herefter en karakter, som ikke burde afgøres under en umiddelbar fogedforretning. Sagen blev derfor afvist fra fogedretten, jf. RPL § 597. ØL stadfæstede.

FM 2017.105 ØLK: Da L havde haft folk i sin lejlighed, som havde affyret flere skud med softguns mod personer, ønskede U at udsætte L af lejemålet. Fogedretten nægtede at fremme sagen. ØL fandt, at det blev lagt til grund, at L ikke var til stede, medvirkede til eller i øvrigt havde grundlag for at formode, at de tre personer ville udvise en sådan adfærd i hans lejemål. Endvidere måtte det lægges til grund, at L havde boet i lejemålet siden d. 01.10.2007, og at han ikke tidligere havde modtaget advarsler eller var pålagt retsfølger efter ALL's regler. På denne baggrund blev det tiltrådt, at den skete tilsidesættelse af god skik og orden efter en samlet vurdering ikke gav boligselskabet tilstrækkelig grundlag for ophævelse af lejemålet efter ALL § 90, stk. 1, nr. 7 og nr. 12, og at det derfor var betænkeligt at fremme fogedsagen, jf. RPL § 597, stk. 3.

FM 2018.47 VLK: En udlejer, der havde købt en ejendom af et konkursbo på tvangsauktion, fik ikke fremmet udsættelsen af en lejer, der havde en restance på 12 måneders husleje. Lejeren havde efter aftale med kuratoren betalt nogle udgifter på ejendommen i stedet for huslejen

E havde på tvangsauktion købt en ejendom af et konkursbo, B. Direktøren, D, i det tidligere selskab boede til leje i ejendommen og havde i konkursperioden, det seneste år inden tvangsauktionen, ikke betalt huslejen på 4.250 kr. om måneden, men havde til gengæld betalt en række andre udgifter, bl.a. strøm, varme, ejendomsskat og renovation m.v. Kuratoren, K, oplyste ved tvangsauktionen, om grunden til at lejemålet ikke var ophævet, at det havde været til fordel for B og heller ikke til skade for panthaverne, at D havde beboet ejendommen og betalt en række ydelser på ejendommen. E anmodede i en påkravsskrivelse om, at D betalte huslejen for konkursperioden inden 14 dage, ellers ville lejemålet blive ophævet efter LL § 93, stk. 1, litra a. Fogedretten i Horsens nægtede at fremme udsættelsen af D. VL stadfæstede kendelsen, idet det fandtes betænkeligt under en umiddelbar fogedforretning at træffes afgørelse om, hvorvidt ophævelsen af lejemålet, på grundlag af huslejerestancen, var berettiget, jf. RPL § 597, stk. 3. Der blev lagt vægt på, at D bestred, at han var i restance med huslejen, og at D havde forklaret, at han havde indgået en aftale med K om, at D betalte regningerne vedrørende ejendommen personlig. Dertil havde D godtgjort, at han havde betalt nogle udgifter på ejendommen i konkursperioden, mens det ikke var godtgjort, at K havde forsøgt at inddrive lejen hos D.

UfR 2018.1334 VLK: Franchisegivers anmodning om at udsætte franchisetager af forretningslokaler efter ophævelse af franchiseaftale blev afvist af fogedretten, da fogedretten ikke havde kompetence til at afgøre retmæssigheden af ophævelsen, som følge af en voldgiftsklausul

Skousen Online Service A/S, S, indgik i 2015 en franchiseaftale med franchisetager, A. S lejede forretningslokaler af tredjemand, som blev fremlejet til A. Brugsretten til lokalerne blev overladt til A, så længe franchiseaftalen var i kraft. Af franchiseaftalen fremgik det, at enhver tvist, som måtte opstå, skulle afgøres efter Regler for behandling af sager ved Det Danske Voldgiftsinstitut. A udstedte d. 30.12.2016 to kreditnotaer på 18.000 kr. Det fremgik af kreditnotaerne, at de var udbetalt til kundenummer "KONTANT", og at sælgeren var A. S bad d. 14.06.2017 A om at redegøre og dokumentere baggrunden for kreditnotaerne, herunder til hvem de 36.000 kr. var blevet udbetalt til. I et rykkerbrev d. 20.06.2017 med svarfrist d. 22.06.2017 blev det oplyst, at S ønskede en tilfredsstillende redegørelse. A svarede rettidigt. S fandt ikke A’s redegørelse tilfredsstillende og ophævede franchiseaftalen som følge af A’s væsentlige misligholdelse og krævede at få adgang til forretningsstedet. Fogedretten i Aarhus fandt, at ophævelsens berettigelse ikke kunne føres for fogedretten, idet der mellem parterne var aftalt voldgiftsbehandling, og omfanget af en sådan bevisførelse ikke burde ske ved fogedretten. Det kunne ikke afvises, at sagen indeholdt lejeretlige spørgsmål, som burde behandles ved boligretten. Den umiddelbare fogedforretning blev herefter afvist, jf. RPL § 597, stk. 3. VL fandt, at en aftale om voldgiftsbehandling ikke var til hinder for, at domstolene efter anmodning fra en part kunne iværksætte tvangsfuldbyrdelse, herunder gennemtvingelse af et besiddelseskrav ved en umiddelbar fogedforretning, jf. VOL § 9. VL havde pga. voldgiftsklausulen i franchiseaftalen ikke kompetence til at afgøre retmæssigheden af ophævelsen, men kunne alene påse, at franchiseaftalen objektivt var bragt til ophør. VL stadfæstede fogedrettens kendelse, da bevisførelsen om, hvorvidt S’ ophævelse af franchiseaftalen var berettiget, ville være af en karakter og et omfang, som – også henset til voldgiftsklausulen – gjorde det betænkeligt at fremme sagen, jf. RPL § 597, stk. 3.

FM 2023.6 ØLK: Sag om udsættelse af lejer blev afvist, da sagen ikke havde den fornødne klarhed til at blive behandlet som en umiddelbar fogedforretning

U anlagde sag ved fogedretten mhp. udsættelse af L. U anførte, at L havde begået vanrøgt mod lejemålet som omfattet af LL § 182, stk. 1, nr. 5. L havde boet i lejemålet igennem 50 år.
Fogedretten fandt, at sagen efter det oplyste ikke havde den fornødne klarhed til at blive behandlet som en umiddelbar fogedforretning, jf. RPL § 596, stk. 1. Vurderingen af, om U kunne kræve L udsat af lejemålet, måtte henhøre under boligretten, jf. LL § 202, stk. 1. Sagen blev afvist, jf. RPL § 597, stk. 3. U kærede afgørelsen.
ØL stadfæstede.

1.7 Mangler ved påkravsskrivelsen

FM 2019.180 VLK: Påkravsskrivelse kunne ikke danne grundlag for ophævelse af lejeaftale, da påkravet indeholdt beløb for acontobidrag for periode, hvor der ikke var udarbejdet forbrugsregnskab

L gjorde ikke rettidig indsigelse mod U’s varslede huslejeforhøjelse på baggrund af forbedringsarbejde i lejemålet. Da L efter påkrav ikke havde betalt lejeforhøjelsen, ophævede U lejeaftalen. L påstod, at da der ikke var udarbejdet forbrugsregnskab for 2017, var L berettiget til at tilbageholde acontobidrag. Fogedretten i Viborg fandt, at forbedringsarbejdet var færdiggjort, og manglerne, som L påstod, der var, var af bagatelagtig karakter. Da L’s tilbageholdelse af husleje svarede til lejeforhøjelsen, var det ikke godtgjort, at der reelt havde været tale om tilbageholdelse af aconto bidraget. U’s påkrav var derfor ikke ugyldigt, og sagen blev fremmet. VL fandt, at U’s påkrav, som blev afgivet forud for ophævelsen, indeholdt et beløb på 500 kr. som acontobidrag for vand. Da U ikke havde fremsendt forbrugsregnskab for 2017 vedr. vand, havde L efter LL § 45 b, stk. 2 været berettiget til at undlade at indbetale acontobidrag, indtil L havde modtaget regnskabet. Påkravet kunne derfor ikke danne grundlag for ophævelsen af lejeaftalen.

UfR 2019.526 VLK: Udsættelsessag blev nægtet fremme, idet U havde pålagt påkravsgebyr på hver af de fire samtidig fremsendte påkravsskrivelser, én for hver måneds manglende husleje, hvilket var i strid med LL § 93, stk. 2, 5. pkt.

L havde kun betalt halvdelen af huslejen for januar 2018 på 12.000 kr., mens hun ikke havde betalt huslejen for hverken februar, marts eller april måned, idet L mente, at der var væsentlige mangler ved lejemålet, og da U, efter L’s mening, ikke havde udbedret skaderne, efter at L havde reklameret flere gange. U sendte d. 16.04.2018 fire separate påkravsskrivelser, én for hver af de fire måneders manglende husleje, der hver var tillagt et påkravsgebyr på 281 kr., jf. LL § 93, stk. 2, 5. pkt., hvorfor den samlede restance udgjorde 43.000 kr. L betalte forsat ikke huslejen og modtog d. 04.05.2018 en ophævelsesskrivelse. Fogedretten i Esbjerg fandt, at L havde sandsynliggjort, at der var mangler ved lejemålet, men dog ikke at disse var af en sådan karakter, at L kunne undlade at betale husleje. Lejemålet var derfor gyldigt ophævet, hvorfor sagen blev fremmet til udsættelse. VL fandt, at medtagelse af fire påkravsgebyrer i de samtidig fremsendte påkravsskrivelser var i strid med LL § 93, stk. 2, 5 pkt. Da dette forhold ikke kunne anses for uvæsentligt, kunne påkravene ikke danne grundlag for ophævelsen af lejemålet, hvorfor udsættelsessagen blev nægtet fremme.

UfR 2023.3973 VLK (FM 2023.198 VLK): Fogedretten kunne ikke afvise udsættelsesanmodning med henvisning til, at påkravet indeholdt en ikke pligtig pengeydelse, da U rettidigt havde fremsendt et nyt og korrigeret påkrav til L

U havde d. 07.02.2023 sendt et påkrav til L om betaling af manglende husleje. Påkravet indeholdt et beløb på 90 kr. til beboerrepræsentationen. U indleverede d. 17.03.2023 en anmodning til fogedretten om udsættelse af L. Samme dag som anmodningen blev sendt til fogedretten, indsendte U et nyt påkrav til L, hvilket var uden beløbet til beboerrepræsentationen. Fogedretten skrev d. 28.03.2023 til U og anmodede om redegørelse for beløbet til beboerrepræsentationen. U besvarede d. 11.04.2023 rettidigt mailen og vedlagde en kopi af påkravsskrivelsen af d. 17.03.2023 og påstod nu fogedforretningen fremmet under henvisning til denne ophævelse.
    Fogedretten i Kolding fandt, at anmodningen om udsættelse af L, der havde indeholdt et beløb til beboerrepræsentationen, som ikke var en pligtig pengeydelse i lejeforholdet, ikke kunne danne grundlag for ophævelse af lejemålet, jf. LL § 182, stk. 2, jf. § 181, stk. 1. U’s efterfølgende mail d. 11.04.2023 måtte anses for en ny anmodning om udsættelse af lejer. Sagen blev afvist.
    VL fandt, at fogedretten ikke kunne afvise sagen uden at inddrage de dokumenter, som var modtaget og påberåbt inden udløbet af den fastsatte frist. VL ophævede fogedrettens afgørelse og hjemviste sagen til fortsat behandling.

UfR 2023.4744 VLK (FM 2023.187 VLK): Udsættelsessag blev nægtet fremme, da påkrav fra udlejer indeholdt acontobidrag for vand om varme, som lejer efter som følge af manglende forbrugsregnskaber var berettiget til at undlade at betale

L meddelte U, at han ikke havde modtaget varme- eller vandregnskab for 2017 og 2018. Samtidig varslede han, at han ville stoppe acontoindbetalingerne til vand og varme, hvis han ikke straks modtog forbrugsregnskaberne. U opgjorde restancerne i to påkrav, der blev afgivet før U’s ophævelse af lejemålene. Beløbene blev ikke betalt, og U anmodede om udsættelse af L.
    Retten i Randers fandt, at LL § 79, stk. 2 måtte fortolkes således, at der alene kunne undlades betaling af acontobidrag frem til det tidspunkt, hvor L havde tilbageholdt et beløb svarende til det beløb, han havde betalt i aconto for det manglende regnskabsår. L kunne maksimalt modregne med acontobetalingerne for vand og varme på i alt 19.200 kr. Påkravet kunne dermed danne grundlag for udsættelse gennem fogedretten.
    VL fandt, at L var berettiget til at undlade at betale acontobidrag for vand og varme, jf. LL § 79, stk. 2. Påkravene, der blev afgivet forud for U’s ophævelser, indeholdt acontobidrag og kunne derfor ikke danne grundlag for ophævelse af lejeaftalen. VL ændrede kendelsen, så fogedforretningen blev nægtet fremme.

1.8 Andet

FM 2014.102 VLK: Lejeudsættelsessag nægtet fremme på grund påkravets udformning. I forbindelse med en effektiv lejeudsættelse traf fogedretten afgørelse om, at L skulle udsættes af lejemålet. Fogedretten lagde til grund, at L var bekendt med U's påkrav, at Ls modkrav ikke kunne anvendes til modregning, og uanset om en aftale om at blive boende, hvis restancen blev betalt, var indgået eller ej, så var huslejen fortsat ikke var betalt. VL ophævede fogedrettens kendelse og anførte blandt andet: »Påkravsskrivelsen omfatter bl.a. et beløb på 7.818 kr., der er angivet som »Tidligere restance«. Herudover er beløbet ikke nærmere specificeret, idet det hverken er oplyst, hvilke poster beløbet vedrører eller hvilken periode. På denne baggrund kan påkravsskrivelsen ikke danne grundlag for lejemålets ophævelse og lejerens udsættelse.«

FM 2015.93 VLK: Fogedretten havde efter anmodning fra parterne i en umiddelbar fogedforretning imødekommet, at sagen skulle behandles skriftligt. På baggrund af efterfølgende oplysninger, hvor det viste sig, at der var stor uenighed mellem parterne om sagens faktiske omstændigheder, og da der eventuelt var en tredjemand, der ville indtræde i sagen, bestemte fogedretten ved kendelse, at der skulle berammes møde i sagen. VL stadfæstede fogedrettens kendelse.

FM 2015.200 ØLK: Det fandtes betænkeligt at fremme sag om udsættelse af lejere, da det var usikkert, om tidsbegrænsningen kunne anses for rimeligt begrundet i udlejerens forhold, og om lejerne havde udvist retsfortabende passivitet.

U ønskede nogle lejere udsat af et lejemål, der var en fremlejet andelsbolig. Det fremgik af parternes lejekontrakt, at den var tidsbegrænset grundet lejers ønske, og at den begyndte d. 01.03.2012 og var gældende indtil 28.02. 2014, hvor den ophørte uden yderligere varsel. Af en allonge, underskrevet samme dag som lejekontrakten, fremgik det, at det var aftalt med U, at lejekontrakten kunne genforhandles efter den aftalte lejeperiode. U havde boet i boligen siden 1975. Hun var efter et hospitalsophold flyttet til en beskyttet ældrebolig, og hun havde i forbindelse med flytningen besluttet at udleje boligen. Hun døde i juni 2013. U's søn forklarede i fogedretten, at hans mor ville tilbage til lejemålet, når hun fik det bedre. Efter 6 måneder i ældreboligen, kunne hun køre bil igen. På dødsdagen havde hun været til frokost med en veninde. Ifølge sønnen var hun næsten frisk nok til at flytte tilbage. Fogedretten fremmede sagen, idet fogedretten fandt, at uanset det forhold, at der i en forudgående emailkorrespondance var drøftet muligheden for udlejning i 3-4 år, var formuleringen i lejekontrakten så klar, at lejerne ikke havde kunnet være i tvivl om, at lejemålet skulle ophøre d. 28.02.2014, og at en genforhandling skulle ske efter forhandling mellem parterne. Fogedretten bemærkede, at begrundelsen for tidsbegrænsningen af lejemålet var en sådan karakter, at det ikke fandtes betænkeligt at fremme sagen for fogedretten. ØL fandt det usikkert, om tidsbegrænsningen kunne anses for rimeligt begrundet i U's forhold, jf. LL § 80, stk. 3, og om L havde udvist retsfortabende passivitet. Henset hertil fandt ØL det betænkeligt at fremme sagen, jf. RPL § 597, stk. 3, jf. RPL § 597, stk. 1, 1. pkt.

FM 2016.28 VLK: Fogedretten nægtede at fremme sag under umiddelbar fogedforretning og tilkendte lejeren tortgodtgørelse, da det var ubestridt, at udlejer havde haft adgang til lejemålet. Lejeren havde godtgjort, at hun ikke nægtede udlejeren adgang til lejemålet på det varslede tidpunkt, da hun havde meddelt udlejeren på SMS, at hun ikke var hjemme, men at lejligheden var ulåst. Det var derfor ikke berettiget, at udlejer efterfølgende sendte en ophævelse. VL stadfæstede fogedrettens afgørelse.

FM 2016.109 VLK: U påstod L udsat af ejendom grundet betalingsmisligholdelse. Fogedretten fandt, at L havde misligholdt sine betalingsforpligtelser. Dog blev lejemålet anvendt til pizzaforretning, og U havde i tiden fra start maj til d. 16.06.2015 uretmæssigt hindret L's adgang til lejemålet ved at aflåse dette. Da U d. 16.06.2015 havde fremsendt påkrav om betaling med en betalingsfrist på 3 dage, havde U således selv hindret L's mulighed for betaling. Sagen nægtes derfor fremme. VL stadfæstede.

FM 2016.110 VLK: U havde under en umiddelbar fogedforretning gjort gældende, at L skulle udsættes af sit lejemål, da L havde slået en anden lejers søn. Fogedretten fandt, at på baggrund af at der alene havde været tale om en enkeltstående begivenhed, og at L i øvrigt efter det oplyste var rolig og omgængelig, var det ikke godtgjort, at L's flytning var påkrævet. U havde derfor ikke været berettiget til at hæve lejemålet, som var sket. VL stadfæstede.
FM 2016.130 VLK: Et indgået retsforlig kunne ikke danne grundlag for ophævelse af et lejemål, da det ikke kunne fravige almenlejelovens præceptive regler.

L og U havde indgået et retsforlig d. 19.11.2013, hvor L havde forpligtet sig til bl.a. at forårsklargøre for- og baghaven. U ophævede lejemålet d. 11.06.2015, hvilket U begrundede med, at L havde misligholdt sin forpligtelse iht. retsforliget til at skulle vedligeholde for- og baghave. Fogedretten fandt, at det fremgik af det indgåede retsforlig, at L var forpligtet til at vedligeholde haven og at U var berettiget til at ophæve lejemålet, såfremt betingelserne herfor efter retsforliget var til stede. Sagen blev derfor fremmet. VL fandt, at parterne ved retsforliget ikke kunne fravige ALL's præceptive regler om U's adgang til at hæve lejemålet, jf. ALL § 4, stk. 1. Som sagen forelå oplyst, kunne det ikke lægges til grund, at ALL's betingelser for at ophæve lejemålet var opfyldt. Sagen nægtes derfor fremme.

FM 2016.244 ØLK: Da lejer kunne dokumentere, at hun var bortrejst, blev brev om ophævelse af lejemål ikke anset for at være kommet frem til lejer på det tidspunkt, hvor det var udleveret ifølge "track and trace".

U kærede en afgørelse fra fogedretten om nægtelse af fremme af en sag omkring L. I fogedretten havde L under strafansvar forklaret, at hun var på studieophold på det tidspunkt, hvor brev med ophævelse af lejemålet ifølge en "track and trace"-kvittering skulle være kommet frem. Dette blev for ØL dokumenteret ved udskrifter af booking af flybilletter og ved fremlæggelse af kopi af en praktikaftale. Fogedretten fandt, at L's klare og sammenhængende forklaring vedr. det normale brev måtte lægges til grund. Det fremgik af "track & trace" for L, at det anbefalede brev skulle være udleveret d. 29.09.2015. I dette konkrete tilfælde vurderedes det, at der når der ikke var fremlagt kopi af underskriften på kvitteringen, og når der var forklaret som gjort af L, at der var en sådan tvivl om, hvorvidt det anbefalede brev overhovedet var afleveret, at det ikke var bevist, at brevet var kommet frem d. 29.09.2015. Der var også lagt vægt på, at postbuddet skulle have afleveret brevet til L (stueetagen) på eksakt samme klokkeslæt, som der blev forsøgt afleveret et brev til R (4. sal i samme opgang), hvilket medvirkede til, at der opstod tvivl om oplysningerne i kvitteringen. ØL fandt, under hensyn til de foreliggende oplysninger om L's praktikophold fra d. 01.08.2015 til d. 31.01.2016 og af de grunde, fogedretten i øvrigt havde anført, at U ikke havde godtgjort, at meddelelsen om ophævelse var kommet frem til L, inden G på hendes vegne indbetalte den skyldige restance.

FM 2017.42 ØLK: Et påkrav var ikke tilstrækkelig specificeret, hvorfor andelsboligforeningen ikke kunne træffe afgørelse om eksklusion af andelshaver.

Der var fra en andelsboligforening, A, sendt påkrav for manglende betaling på ca. 12.000 kr. Selve beløbet var ikke bestridt, men der var ikke enighed mellem parterne om, hvorvidt det kunne danne grundlag for en eksklusion. Fogedretten fandt, at påkravet kunne danne grundlag for en eksklusion. ØL fandt, at den i påkravsskrivelsen opgjorte restance på de ca. 12.000 kr. for januar, februar og marts 2016 udgjorde en sammentælling af de faste månedlige udgifter til boligafgift samt øvrige udgifter vedrørende bidrag til arbejdsdag, varme á conto, påkravsgebyr og vaskeri. Fordelingen af de skyldige beløb var i påkravsskrivelsen hverken specificeret med hensyn til art eller beløb, ligesom kontokortet ikke var vedlagt påkravsskrivelsen. Det fandtes derfor, at det af A afgivne påkrav ikke var tilstrækkeligt specificeret til at kunne danne grundlag for eksklusion og brugsrettens ophør, hvorfor BR's kendelse blev ændret, således at udsættelsesforretningen nægtes fremme.

FM 2017.139 VLK: U ønskede L udsat af et lejemål grundet L's manglende betaling af idømte sagsomkostninger i en tidligere sag til U. Fogedretten fandt, at da de pålagte sagsomkostninger ikke var begrundet i forhold, der havde at gøre med L's forpligtelse som lejer, men alene var begrundet i, at der allerede verserede en sag om de samme spørgsmålet, fandtes det ikke, at de pålagte sagsomkostninger var et accessorium til en pengeforpligtelse, der påhvilede L som lejer i medfør af ALL eller lejeaftalen. Manglende betaling af de pålagte sagsomkostninger kunne derfor ikke begrunde lejeaftalens ophævelse efter AL § 90, stk. 1, nr. 1. VL stadfæstede.

FM 2017.167 ØLK: L havde meddelt U omkring en vandskade i lejemålet, hvormed L krævede et afslag i den fremtidige husleje, hvis U ikke udbedrede vanskaden inden 14 dage. ØL fandt, at U ved at have undladt at inddrive den fulde leje i en periode, der havde strakt sig over ca. 15 måneder, havde udvist en sådan passivitet, at U ikke havde været berettiget til at ophæve lejemålet på baggrund af et påkrav om betaling af hele den oparbejde lejerestance.

FM 2017.241 ØLK: En sag om udsættelse af et lejemål hjemvistes til fornyet behandling ved fogedretten, da der forelå en tvist mellem parterne.

L, som var mødt uden advokat, oplyste under en udkørende fogedforretning, at han ønskede at betale huslejerestancen. U's advokat fastholdt anmodningen om udsættelse, og sagen blev fremmet, da L erkendte, at han ikke havde betalt huslejen, og at lejemålet derfor med rette var ophævet. Fogedretten modtog 13 dage senere kæreskrift fra L's advokat, som angav, at der forelå en tvist mellem U og L. U's advokat ønskede ikke, at der blev afholdt nyt retsmøde, hvor L's indsigelser kunne behandles, men ville i stedet afgive kæresvarskrift. ØL fandt, at bl.a. kontorfuldmægtige efter RPL § 19, stk. 3, kunne behandle fogedsager hvori der ikke skulle træffes afgørelse i tvistigheder. L havde ikke advokatbistand i fogedretten, og som sagen nu var oplyst, forelå der en tvist mellem parterne. På den baggrund var det mest rigtigt, at sagen hjemvistes til fornyet behandling ved fogedretten, jf. UfR.2001.734/1 ØLK.

UfR 2017.2405 ØLK: U anførte ikke forhold i sag om udsættelse af lejemål, der kunne begrunde, at sagen skulle berammes til møde på kontoret, og fogedretten var derfor berettiget til at afvise sagen, da U ikke havde betalt tillægsafgift.

U, der ønskede L udsat af lejemålet, indgav en udsættelsesbegæring til Fogedretten i Helsingør, jf. RPL § 596. U indbetalte retsafgiften på 300 kr., hvorefter fogedretten gav U frist til betaling af tillægsafgiften på 400 kr., da U ikke havde anført forhold, der kunne begrunde et indledende møde. Da U ikke betalte tillægsafgiften, meddelte fogedretten, at sagen var bortfaldet. ØL fandt, at det af fogedretskendelsen fremgik, at de umiddelbare fogedforretninger om udsættelse af lejemål ved Retten i Helsingør som udgangspunkt straks blev berammet til udkørende fogedforretning. Hvis der forekom indsigelser fra L, eller der forelå oplysninger om, at der var behov for vidneførsel eller fogedrettens stillingtagen til juridiske problemstillinger, ville sagerne blive berammet til et indledende møde i fogedretten. Det var ubestridt, at fogedretten telefonisk vejledte U om, at fogedretten krævede en særlig og konkret begrundelse, hvis sagen ikke skulle berammes direkte til udkørende fogedforretning. U havde med sin anmodning ikke anført forhold, der kunne begrunde et indledende møde. Der var ikke grundlag for at tilsidesætte fogedrettens afgørelse.

FM 2018.101 ØLK: Udsættelse af en erhvervslejer blev ikke fremmet, da det faktum, at U gennem 1 år ikke havde forsøgt at inddrive den manglende husleje på i alt 100.000 kr., gjorde, at forholdet var af uvæsentlig betydning, jf. EHL § 70, stk. 1

U ville ophæve en lejeaftale med selskabet L, idet L igennem det seneste år ikke havde betalt husleje på i alt 100.000 kr. L havde ikke betalt husleje siden oktober 2016, men U havde først afsendt påkravsskrivelse d. 12.10.2017 og ophævelsesskrivelse d. 26.10.2017. Fogedretten i KBR fandt, at U ved at have undladt at inddrive restancen siden oktober 2016 havde udvist en sådan passivitet, at U ikke var berettiget til at ophæve lejemålet efter EHL § 69, stk. 1, nr. 1. Sagen blev derfor nægtet fremme. ØL tiltrådte, at de formelle betingelser for at ophæve lejemålet var opfyldt, jf. EHL § 69, stk. 1, nr. 1. Da U dog havde undladt at inddrive restancen i 1 år, fandt ØL, at misligholdelsen fra L’s side ikke på ophævelsestidspunktet havde haft en sådan væsentlighed, at U havde været berettiget til at ophæve lejeaftalen, jf. EHL § 70 stk. 1.

FM 2018.150 ØLK: Udsættelse af ægtefælle blev af fogedretten afvist, da parterne ikke var skilt eller separeret, og der ikke forelå særlige omstændigheder for udsættelsen.

Ægtefællen (H) havde anmodet fogedretten i København om bistand til at sætte ægtefællen (M) ud. H fraflyttede den tidligere fællesbolig pga. konflikter mellem parternes barn (B) og M. M var uden indtægt, hvorfor H i forbindelse med skilsmisseforhandlingen havde tilbudt M tre lejligheder til bodeling. Forslaget bortfaldt den 16. marts 2018. Der forelå derfor på fogedrettens behandlingstidspunkt ikke en bolig for M at flytte ind i. Fogedretten fandt på dette grundlag, at der ikke forelå særlige omstændigheder for en udsættelsesforretning, jf. RPL § 596. Det havde ingen betydning, at M var tiltalt for vold mod B, da der ikke var afsagt dom i straffesagen. ØL stadfæstede fogedrettens kendelse.

FM 2018.179 ØLK: Da udlejer ikke havde svaret på lejers advokats henvendelse, var udlejer afskåret fra at ophæve lejemålet på trods af lejers umiddelbare misligholdelse med betaling.

Arvingen (A) til den afdøde lejer modtog ikke girokort, som ellers var U og Ls betalingskutyme, for betaling af leje. På denne baggrund valgte A at få oprettet en bankkonto i sit navn, hvor huslejen blev indsat. U sendte påkravsskrivelser og ophævelsesskrivelser og anmodede dernæst fogedretten om hjælp til udsættelse af lejemålet. Fogedretten i København fandt, at når der på påkravsskrivelsen ikke var oplysninger om betalingssted, så ansås indbetaling til et pengeinstitut som retmæssig betalingsform, jf. LL § 32, 3. pkt. Ophævelsen af lejemålet kunne derfor ikke finde sted. ØL fandt, at Ls betaling i januar ikke var rettighed hvormed U, som udgangspunkt, var berettiget til at hæve lejemålet. As advokat havde dog i brev af 30.01.2018 gjort U opmærksom på, at A ikke havde fået tilsendt girokortet, og dermed ikke vidste hvor pengene skulle overføres til, samt at A havde oprettet en særskilt bankkonto i dennes navn, hvor huslejen var sat ind. Da U ikke besvarede dette, var denne afskåret fra at hæve lejeaftalen, jf. LL § 94, stk. 1. ØL stadfæstede dermed fogedrettens afgørelse.

FM 2018.221 VLK: Grundet vildfarelse hos socialrådgiver der ydet bistand til lejer, og lejers analfabetisme, sprogkundskaber og overskud, udsatte fogedretten sag om effektiv udsættelse af en lejer.

L indgav d. 16.07.2018 indsigelse til fogedretten i Aalborg om udsættelse af lejemål. D. 18.07.2018 henviste rekvirenten (R) til at udsættelsen var stadfæstet i udeblivelsesdom. Af telefonsamtale d. 08.08.2018 mellem fogedretten og Aalborg Kommune (A) opretholdt lejer gennem A indsigelsen. A oplyste yderligere, at L var analfabet, og at den socialrådgiver (S) der havde bistået med at skrive indsigelsen, var på ferie, hvormed man ikke kunne få belyst, hvorfor man ikke havde bistået L med at søge genoptagelse af udeblivelsesdommen fra d. 28.06.2018, således at dette var sket indenfor 4 ugers fristen, jf. RPL § 367. Fogedretten fandt, at da L ikke var fortrolig med det danske sprog, var analfabet og ikke kunne overskue problemstillingen, og da S befandt sig i vildfarelse omkring betydningen af indsigelsen, fandtes der særlige grunde for udsættelse af sagen, så L senest d. 22.08.2018 kunne indgive anmodning til civilretten om genoptagelse af sagen, jf. RPL § 502, stk. 1, nr. 1 og 3. VL stadfæstede.

FM 2019.29 ØLK: En udsættelsessag blev nægtet fremmet, da lejekontrakten var indgået på typeformular A 1979, og det heraf fremgik, at påkravsgebyret var 50 kr. + 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Udlejers opkrævning af udestående leje med et påkravsgebyr på 281 kr. efter LL § 93, stk. 2, var derfor ikke berettiget

I en sag om udsættelse af L grundet misligholdelse af betaling rejstes spg., om påkravsgebyret skulle være i overensstemmelse med § 2, stk. 3 i Ls lejekontrakt, som var indgået på typeformular A 1979. Det fremgik af påkravsskrivelsen fra d. 15.08.2018, at U opkrævede den udestående leje restance for august 2018 og et påkravsgebyr på 281 kr. svarende til 2018-niveau i LL § 93, stk. 2. Fogedretten i København fandt, at det af lejekontrakten fremgik, at der kun kunne kræves et påkravsgebyr på 50 kr. + 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Da U opkrævede en restance inkl. gebyr på 1.204,7 kr., ville restancen i sagen være 923,7 kr., når man fratrak påkravsgebyret på 281 kr. Da lejekontrakten var indgået mellem U og L, kunne den senere ændring af LL § 93, stk. 2, ikke ændrer på det aftalte. U kunne derfor kun opkræve et gebyr på 50 kr. Det af U afgivne påkrav kunne derfor ikke danne grundlag for ophævelse af lejemålet, jf. TBB2002.189. Fogedretten nægtede derfor at fremme sagen. Afgørelsen blev kæret til landsretten. ØL fandt, at det af forarbejderne til LL § 93, stk. 2 måtte lægges til grund, at der ved lejekontrakter indgået på typeformular A 1979 ikke kunne kræves et påkravsgebyr ud fra nettoprisindeks, jf. Velfærdsministerens svar af d. 30.01.2009. ØL stadfæstede derfor fogedrettens afgørelse.

FM 2021.42 ØLK: Da anbefalet brev med opsigelse af lejemål ikke var afleveret til L personligt og ikke blev afhentet på posthuset, og U ikke samtidig havde afsendt almindeligt brev, var indsigelsesfristen ikke begyndt at løbe, og L’s senere indsigelse var rettidig, hvorfor udsættelse ikke kunne fremmes

Et kollegium, U, havde anmodet fogedretten om, at L, som var blevet opsagt, skulle udsættes. L havde nedlagt en selvstændig påstand om, at U skulle betale godtgørelse for tort. Det var anført, at opsigelsen fra U var sendt på e-mail og med anbefalet brev, som blev forsøgt afleveret d. 11.09.2020. U anførte, at L ikke længere opfyldte lejekontraktens § 11.1.1 om studieaktivitet. På tidspunktet, hvor postvæsnet skulle aflevere brevet, var L i Wien. Spørgsmålet herefter var, om opsigelsen kunne anses for at være kommet frem til L allerede d. 11.09.2020.
    Fogedretten i KBR fandt det bevist, at U sendte opsigelsen som anbefalet brev, men at brevet ikke blev afleveret til L personligt. L gjorde d. 18.11.2020 indsigelse mod opsigelsen, og da det måtte lægges til grund, at U ikke havde anlagt sag ved boligretten, kunne opsigelsen ikke anses for opretholdt, jf. LL § 87, stk. 2. Sagen blev nægtet fremme.
    ØL stadfæstede.

FM 2021.62 VLK: Lejer var ikke berettiget til tortgodtgørelse eller erstatning efter fogedretten havde nægtet at fremme udsættelsen af ham, da sagen var nægtet fremme under henvisning til beviskriteriet i RPL § 596, stk. 1, jf. § 597, og betingelserne for tortgodtgørelse og erstatning dermed ikke var opfyldt

Lejer, L, havde anmodet om tilkendelse af tortgodtgørelse og erstatning, efter at fogedretten havde nægtet at fremme udsættelsen af L, idet udlejer ikke havde ført det fornødne bevis for sin ret.
    Fogedretten i Esbjerg tog ikke L’s anmodning om tilkendelse af tortgodtgørelse og erstatning til følge, da sagen var nægtet fremme under henvisning til beviskriteriet i RPL § 596, stk. 1, jf. § 597, stk. 1. Betingelserne for tortgodtgørelse og erstatning var ikke opfyldt, jf. RPL § 505, stk. 1.
    VL stadfæstede.

FM 2022.102 ØLK: Lejers kommentarer og adfærd ifm. køkkenudskiftning, hvilket medførte, at håndværkerne nægtede at komme i ejendommen, var ikke tilstrækkeligt grundlag for en ophævelse og udsættelse af lejemålet

L havde boet til leje hos U i 3 år, og ifm. en permanent genhusning blev det aftalt, at køkkenet i den nye lejlighed skulle moderniseres, hvilket medførte en lejeforhøjelse på 700 kr. L havde ofte kommentarer til håndværkernes, H’s, arbejde, og særligt da en låge over emhætten blev leveret og monteret i en forkert farve, optrappedes konflikten. L ønskede i kraftige vendinger lågen udskiftet, og et vidne forklarede, at L havde kørt efter H og blokeret deres køreretning med sin egen bil. H forklarede selv, at de ikke havde følt sig truet, men at situationen var ved at eskalere, og at det var ubehageligt. L havde også ringet til H og været højtråbende i telefonen i adskillige tilfælde. H ønskede ikke længere at komme i L’s lejlighed, og køkkenet var efter 6 måneder ikke udbedret. U opsagde L og anmodede om udsættelse.
    Fogedretten i Odense fandt, at selv hvis vidnernes forklaring blev lagt til grund, så var L’s adfærd på ingen måde af så grov karakter, at det kunne begrunde en ophævelse. Uenigheden opstod ifm. montering af en køkkenlåge, og U bidrog selv til den fortsatte uenighed ved ikke at sørge for montering eller udlevering af den korrekte køkkenlåge. L gjorde med det samme indsigelse mod ophævelsen, og det var U’s egen risiko at indkalde til et fogedretsmøde, hvor grundlaget viste sig ikke at bestå. Sagen blev nægtet fremme, og L blev tilkendt 2.500 kr. i tortgodtgørelse.
    ØL stadfæstede.

FM 2023.15 ØLK: Udsættelsesbegæring blev afvist, da begæringen var indsendt, inden L var forpligtet til at fraflytte

L boede i et tidsbegrænset lejemål, der ifølge aftalen skulle ophøre d. 01.10.2022. L skulle ifølge aftalen fraflytte senest d. 15.10.2022. L indsendte d. 30.09.2022 stævning med påstand om, at U skulle anerkende, at lejemålet ikke var tidsbegrænset. U indgav d. 03.10.2022 begæring om L’s udsættelse.
    Fogedretten afviste sagen, da lejemålet ikke kunne anses for ophørt før end efter d. 15.10.2022, og sagen således var indbragt for fogedretten forud for lejemålets ophør. U skulle betale 25.000 kr. i sagsomkostninger.
    ØL fandt, at L ikke var forpligtet til at fraflytte lejemålet, da U indgav udsættelsesanmodning d. 03.10.2022. ØL stadfæstede med den ændring, at sagsomkostninger blev nedsat til 15.000 kr. Det var uden betydning, at L blev boende efter d. 15.10.2022.

UfR 2024.734 VLK: Skyldner kunne ikke udsættes af ejendom efter KL § 112, stk. 1, da han havde indgået aftale med kurator om at kunne blive boende på sin tidligere ejendom, hvilket var omfattet af LL § 1, stk. 1

Skyldner, H, var taget under konkurs, hvorefter konkursboet og H indgik aftale om, at H kunne blive boende i sin tidligere ejendom mod betaling af forbrugsafgifter og en husleje, der svarede til kreditforeningsydelsen. Da ejendommen efterfølgende blev solgt, bad kurator H om at flytte ud af ejendommen. H nægtede dette.
    Retten i Herning fandt, at der blev indgået aftale om, at han kunne blive boende i ejendommen mod betaling af leje. BR fandt ikke, at konkursboet herved indgik en aftale omfattet af LL, og aftalen om fortsat beboelse blev opsagt, da H blev bedt om at fraflytte ejendommen. Begæringen skulle ikke fremsættes i umiddelbar forlængelse af dekretet. H skulle udsættes af ejendommen.
    VL fandt, at aftalen var omfattet af LL, jf. LL § 1, stk. 1. Hverken KL § 112, stk. 1, eller omstændigheder ifm. indgåelsen af lejeaftalen kunne føre til, at denne ansås for at falde uden for LL. H havde med kurator drøftet muligheden for at blive boende i ejendommen, men der blev ikke nævnt noget om en tidsbegrænset aftale. Der var ikke grundlag for at tilsidesætte det af H forklarede. VL fandt det derfor betænkeligt at fremme udsættelsessagen, hvorfor anmodningen om udsættelse ikke blev taget til følge.

2. Sager, der blev fremmet

FM 1996.147 VLK: Begæring om udsættelse af samlever fremmet, uanset indsigelser om sameje og lejeforhold.

UfR 1996.166 ØLK: En andelsbolighaver havde på grund af forsinkelser med betaling af boligydelse fået ophævet sit lejemål og bragt sit medlemskab af boligforeningen til ophør. Dette fandtes berettiget, hvorefter andelsbolighaveren kunne udsættes af lejemålet ved umiddelbar fogedforretning. Landsretten fandt, at fogeden havde tilladt en bevisførelse, der gik langt ud over, hvad der normalt bør finde sted under umiddelbare fogedforretninger, og som var unødvendig for at konstatere begæringens berettigelse. Det kunne dog ikke føre til et andet resultat.

FM 1997.147 ØLK: Lejer udsat på baggrund af lejers vold over for næstformanden i boligforeningen.

FM 1997.68 ØLK: Lejer havde i boligretten indgået forlig, hvorefter hun inden en vis frist skulle nedtage parabolantenne, således at hun ved undladelse heraf skulle fraflytte lejemålet. Lejer gjorde gældende, at hun ikke havde forstået forliget, og at dette var i strid med EMRK art. 10. Lejer blev udsat.

FM 1997.142 VLK: Udsættelse af lejer af erhvervslejemål fremmet, da lejers modkrav vedr. udbedring af mangler ved det lejede ikke havde tilstrækkelig klarhed.

FM 1999.100 ØLK: Dansk Flygtningehjælp begærede udsættelse af to statsløse palæstinensere med 6 børn, som havde nægtet at flytte til en af Frederiksberg Kommune anvist lejlighed. Forretningen blev fremmet.

UfR 1999.472 VLK: En lejer havde ved flere lejligheder knust ruder hos underboen. Udlejer havde i anledning af klager over lejers støjende og truende adfærd rettet skriftlig henvendelse til udlejer. Udlejer ophævede senere lejemålet med henvisning til LL § 93, stk.1, litra g og j, og da lejer ikke flyttede, anlagde udlejer sag ved Boligretten med påstand om fraflytning. Lejer knuste senere flere ruder hos underboen og blev i den anledning sigtet for hærværk. Udlejer begærede herefter lejer udsat ved umiddelbar fogedforretning. Som følge af lejers tilsidesættelse af god skik og orden i ejendommen efter LL § 93, stk.1, litra g og j, fandt Landsretten at udsættelsesforretningen i dette tilfælde undtagelsesvis måtte fremmes, jf. RPL § 597, stk.1, 1.pkt., modsætningsvis.

FM 2000.79 ØLK: Udlejer havde ophævet lejemålet på grund af lejerestance d. 19.06.1999. Lejer havde betalt d. 21.06.1999. Lejer havde ikke sandsynliggjort, at der var indgået en aftale om forlængelse af lejemålet, og udsættelsesforretningen blev fremmet.

FM 2001.102 ØLK: Ekskluderet andelshaver blev udsat, da der ikke var grundlag for at tilsidesætte hendes erklæring med aftale om fraflytning.

UfR 2001.1119 VLK: VL havde stadfæstet en fogedretskendelse, hvorefter L skulle udsættes af et lejemål i Sjællandsgade i Århus på grund af misligholdelse med lejebetalingen. L søgte Procesbevillingsnævnet om tredjeinstansbevilling og begærede udsættelsesforretningen udsat på Procesbevillingsnævnets afgørelse, hvilket fogedretten imødekom efter RPL § 502, stk.1, nr.3. VL fandt ikke, at RPL § 502, stk.1, nr. 3 kunne finde anvendelse, da RPL § 598, stk. 2 alene henviser til RPL § 502, stk.1, nr. 2 vedrørende umiddelbare fogedforretninger efter RPL kap.55. At lejeren efter landsrettens kendelse søgte Procesbevillingsnævnet om tilladelse til at kære landsrettens kendelse kunne således ikke medføre, at fogedretten udsatte forretningen efter RPL § 502, stk.1, nr.2. Fogedrettens kendelse blev derfor ophævet.

UfR 2003.2447 ØLK (FM 2003.191 ØLK): Rekvisita var med sine 3 børn blevet indskrevet i familiepleje. I april 2003 blev hendes 3 børn tvangsfjernet, og kommunen bad hende herefter om at fraflytte, hvilket hun nægtede. Antaget at boligforhold i forbindelse med anbringelse hos en plejefamilie i medfør af servicelovens § 40, stk. 2, nr. 4 ikke var omfattet af lejeloven. Rekvisita var ikke part i aftalen mellem kommunen og plejefamilien. Rekvisita blev udsat.

UfR 2005.1392 VLK: Der var ikke siden 1998 blevet betalt husleje for den lejlighed, som A og B beboede. Det fremgik af A's forklaring, at D, som repræsentant for S A/S, havde betragtet hans løn og den manglende betaling af husleje som to sider af samme sag. Fogedretten i Viborg lagde til grund, at A og B havde beboet lejligheden på - - - som et led i deres ansættelse hos S A/S. Forholdet var herefter ikke omfattet af lejeloven. Da ansættelsesforholdet var bragt til ophør d. 01.04.2004, og det var ubestridt, at påbuddet om at flytte var givet med rimeligt varsel, fremmedes fogedsagen således, at A og B blev udsat og S A/S indsat i besiddelse af ejendommen - - -. Det bemærkedes i den forbindelse, at S A/S, som lejer af ejendommen, var berettiget til at indgive fogedrekvisition, uagtet I A/S var ejer af ejendommen. VL stadfæstede.

UfR 2006.2480 VLK: I 2002 lejede L et kælderrum på 32 m2 beliggende Frijsenborgvej 5, 8240 Risskov af udlejeren U. Kælderrummet var beliggende 3,7 km fra L’s egen lejlighed, og skulle benyttes til opbevaring af møbler. Ifølge lejekontrakten kunne lejemålet opsiges med 1 måneds varsel fra begge sider. U opsagde lejemålet i 2005 under henvisning til EHL § 61, stk. 1, nr. 2, hvilket L protesterede imod. U indbragte sagen for Århus Fogedret , der dog afviste sagen, idet fogedretten udtalte, at spørgsmål om, hvorvidt et lejemål af pågældende karakter var omfattet opsigelsesadgangen i EHL § 61, stk. 1, nr. 2, burde afgøres af boligretten. VL udtalte, at det var ubestridt, at det lejede kælderrum efter lejekontrakten var udlejet til opbevaring, og at det af lejeren havde været anvendt til dette formål. Under hensyn hertil var lejemålet af en sådan karakter, at det kunne opsiges efter reglerne i EHL § 61, stk. 1, nr. 2, hvorfor den umiddelbare fogedforretning skulle fremmes.

UfR 2007.2300 ØLK: Ved et retsmøde d. 17.10.2006 blev det afgjort, at der kunne ske udsættelse af brugerne af et ungdomshus i København. Dette var blevet meddelt to personer, som var en del af en ansvarlig kontaktgruppe. D. 01.03.2007 blev Ungdomshuset ryddet, og brugerne hævdede, at dette var sket uden forudgående underretning. ØL fandt, at brugerne ved de to kontaktpersoner var blevet lovligt tilsagt om retsmødet, jf. RPL § 494, stk. 4, jf. stk. 1, jf. § 598, stk. 2. Persongruppen omkring Ungdomshuset gennemførte flere voldsomme demonstrationer som reaktion på fogedrettens afgørelse af 17.10.2006 og varslede, at ejendommen ikke ville blive fraflyttet frivilligt. Som følge heraf tiltrådte ØL, at betingelserne for at foretage fogedforretningen uden forudgående underretning til kærende var opfyldt, jf. RPL § 493, stk. 2.

UfR 2007.2962 VLK: En lejer, L’s, søn, J, som var under den kriminelle lavalder, havde i en politirapport erkendt at have medvirket til ildspåsættelse bl.a. i kælderrum i den opgang, hvor han selv boede samt i naboopgangen. Under en senere straffesag mod en medgerningsmand fragik J sin forklaring. J’s forklaring i forbindelse med domsfældelsen af medgerningsmanden blev tilsidesat som utroværdig. Boligselskabet B ophævede nu L’s lejemål under henvisning til lov om leje af almene boliger § 90, stk. 1, nr. 12. B anmodede Århus Fogedret om hjælp til at udsætte L. L protesterede herimod. Fogedretten fandt, - henset særligt til at to af ildspåsættelserne var sket i kælderlokaler til beboelseslejemål - dels i den opgang, hvor L boede, dels i naboopgangen – at det herefter var ubetænkeligt at fastslå, at B efter RPL § 596, stk. 1, havde godtgjort, at ophævelsen havde haft fornøden hjemmel i lov om leje af almene boliger § 90, stk. 1, nr. 12. Herefter, og da der ikke i øvrigt forelå omstændigheder, der efter RPL § 597, stk. 3, gjorde det betænkeligt at fremme sagen, tog fogedretten B’s påstand til følge. VL stadfæstede.

UfR 2010.1920/2 HKK (TFA 2010.500/2 HKK): H flyttede i juni 2007 sammen med datteren D det fælles hjem i en fast ejendom, der tilhørte H's bodel, og d. 20.12.2007 blev parterne separeret. Derefter forhandlede parterne om, hvem der skulle overtage ejendommen, men uden at opnå enighed herom. I nov. 2008 blev ejendommen vurderet til 1.995.000 kr., og H tilbød M at overtage ejendommen for 1,6 mio. kr., hvad M, der fortsat boede i ejendommen, ikke ønskede. På et møde i skifteretten i feb. 2009 aftalte H og M at sætte ejendommen til salg, men derefter betalte M ikke terminsydelserne på ejendommen. H anmodede i maj 2009 fogedretten i Holbæk om at udsætte M af ejendommen. Ved en kendelse tog fogedretten anmodningen til følge, men i okt. 2009 ophævede ØL kendelsen og nægtede sagen fremmet. HR stadfæstede fogedrettens kendelse. HR udtalte herved, at en udsættelsesforretning i medfør af RPL § 597, sammenholdt med § 528, kun kunne finde sted under særlige omstændigheder, når fællesboet ikke var delt eller taget under offentligt skifte. Det måtte imidlertid lægges til grund, at M ikke havde ønsket at gøre brug af den krydsende udtagelsesret, og at han uden anerkendelsesværdig grund modvirkede salget af ejendommen. Herved medførte M's fortsatte ophold i ejendommen en væsentlig økonomisk belastning for H.

TFA 2013.343/2 ØLK: Fogedretten i København nedlagde i april 2012 forbud mod, at A foretog overdragelse, pantsætning eller tinglysning af dokumenter vedrørende sine faste ejendomme. Det blev lagt til grund, at A i marts 2012 på grund af demens var ude af stand til at overskue sin økonomi og sine formueforhold. I juli 2012 traf Retten på Frederiksberg foreløbig afgørelse om fratagelse af den retlige handleevne. Den foreløbige værge anmodede fogedretten om at udsætte lejeren L, der i henhold til lejekontrakt angiveligt underskrevet af A d. 19.03.2012 havde lejet en lejlighed i en ejendom tilhørende A. Fogedretten i København fandt ikke, at spørgsmålet om lejekontraktens gyldighed var egnet til afgørelse under en umiddelbar fogedforretning, og afviste sagen, jf. RPL § 597, stk. 3. ØL fandt, at det måtte antages, at A ved kontraktens indgåelse manglede evnen til at handle fornuftsmæssigt, og at lejekontrakten derfor ikke var bindende for hende, jf. VML § 46. Sagen blev derfor hjemvist til fogedretten til gennemførelse af udsættelsen.

FM 2014.162 VLK: Fogedretten havde afvist at udsætte lejer fra lejlighed i København, da en vurdering af om der var tale om et lejeforhold eller om lejeforholdet var en del af ansættelsesforholdet burde foretages af boligretten. VL ophævede fogedrettens kendelse og fremmede sagen med følgende begrundelse: »Det fremgår af brev af 11.03.2014, at [rekvisitus] blev bortvist fra sin stilling af den tidligere direktør, [A], og at [rekvisitus] i brevet fik en frist til at oplyse, hvem han havde indgået lejekontrakten med. Brevet støtter derfor ikke [rekvisiti] forklaring om, at han indgik en mundtlig lejeaftale med [A], og [rekvisitus] har således ikke bevist, at han har lejet lejligheden [adresse]. Det lægges herefter til grund, at [rekvisitus] i forbindelse med sin ansættelse havde en adgang til at bruge lejligheden. Denne adgang er bortfaldet, idet ansættelsesforholdet er ophørt ved bortvisningen af [rekvisitus] den 11. marts 2014. VL ophæver derfor fogedrettens kendelse og bestemmer, at fogedsagen fremmes, således at [rekvisitus] udsættes af og [rekvirenten] indsættes i besiddelse af [adresse].«

UfR 2014.1841 VLK: En andelsboligforening, A, mente med rette at have ekskluderet en andelshaver, B, fra A, idet B ikke havde beboet boligen, som han var forpligtet til iht. vedtægterne. Ved kendelse af d. 31.01.2014 havde fogedretten bestemt fremme af en anmodning om udsættelse af B. Navnlig henvistes der til, at B trods flytning af sin adresse til andelslejligheden reelt aldrig havde beboet lejligheden, og at han bortset fra sit tøj endnu ikke havde flyttet sit indbo eller sine personlige ting fra sin tidligere adresse. Kendelsen var kæret af B med påstand om afvisning. VL tilsluttede sig fogedrettens begrundelse og bestemte, at sagen skulle fremmes, jf. RPL § 596, stk. 1, jf. § 597, stk. 1.

UfR 2014.3495 ØLK: M og K indledte i 1999 et forhold, og i marts 2005 flyttede M ind hos K. K tog i 2008 ophold i udlandet, mens M blev boende i K's lejlighed, hvor han boede sammen med K's mindreårige barn. Da M og K's samlivsforhold ophørte i jan. 2011, fremlejede K sin lejlighed til M frem til dec. 2012. M fortsatte med at bo i lejligheden, og i sommeren 2013 genoptog M og K deres forhold, og K flyttede i marts 2014 ind i lejligheden. K anmodede efterfølgende Fogedretten i Lyngby om at udsætte M af lejligheden. Fogedretten nægtede udsættelsesanmodningen fremmet. ØL ændrede fogedrettens kendelse, idet ØL ikke fandt, at der forelå sådanne særlige grunde som oplistet i LL § 77 a.

FM 2015.35 ØLK: En andelsboligforening havde indgivet begæring til fogedretten om at udsætte en række andelshavere. Fogedretten fremmede sagen mod 3 andelshavere. ØL stadfæstede fogedrettens afgørelse, dog med den ændring, at fogedforretningen blev fremmet på den betingelse, at andelsboligforeningen skulle stille sikkerhed, jf. § 597, stk. 1, 2. PKT., hvis størrelse skulle fastsættes af fogedretten.

FM 2015.40 VLK: Umiddelbar fogedforretning vedrørende erhvervslejemål fremmet i medfør af EHL § 69, stk. 1, nr. 11. Lejer havde ikke efterkommet et kommunalt påbud, og udlejer risikerede politianmeldelse for forholdet.

UfR 2015.146 ØLK: A og B var uenige om ejerskabet over en hund, og på et tidspunkt tog A hjem til B og hentede hunden uden B's accept. B begærede hunden udleveret ved en umiddelbar fogedforretningen, og Retten i Odense tog B's begæring til følge, idet A var kommet i besiddelse af hunden ved udøvelse af selvtægt. ØL stadfæstede.

UfR 2015.829 VLK (FM 2015.51 VLK): Udsættelsesbegæringen kunne fremmes, selv om U nægtede at fremsende lejekontrakt.

U begærede udsættelse af L, da L havde misligholdt sin betalingsforpligtelse. Fogedretten i Kolding afvise begæringen, da U nægtede at fremsende lejekontrakten. VL udtalte, at udsættelsesbegæringen fra U opfyldte betingelserne i RPL § 598, stk. 2, jf. § 348, stk. 2, nr. 1-4, og U ikke havde påberåbt sig lejekontrakten i udsættelsesbegæringen. Der var derfor ikke grundlag for at afvise begæringen.

FM 2015.55 VLK: Lejer blev udsat, da lejer ikke havde bevist, at lejers tilbagekaldelse af opsigelse af lejemålet var kommet frem til udlejer forinden eller samtidig med, at opsigelsen kommer til udlejers kundskab, jf. AFTL § 7, stk. 1 analogt. VL stadfæstede.

FM 2015.96 VLK: L udsat, da det ikke var godtgjort, at L skriftligt havde fremsat indsigelser mod opsigelse.

U indgav anmodning om udsættelse af L og anførte til støtte herfor, at der ikke var modtaget skriftlige indsigelser inden for fristen i almenlejelovens § 89, stk. 2. Fogedretten anførte, at det fremgik af sagen, at beboerklagenævnet d. 04.09.2013 besluttede at gøre L's lejeforhold betinget i indtil 1 år efter forkyndelsen af afgørelsen, der blev foretaget d. 20.10.2013. På baggrund af 2 indberettede klager over L fra beboere i ejendommen i maj 2014, besluttede U den 28.05.2014 at fremsende en opsigelse til L, hvori der var anført en frist på 6 uger fra modtagelsen for skriftlig indsigelse mod opsigelsen. Det lagdes til grund, at L modtog opsigelsen d. 02.05.2014. L havde forklaret, at han havde modtaget opsigelsen, og at han henvendte sig på boligforeningens kontor dagen efter, hvor han medbragte opsigelsen. Ifølge hans forklaring, blev han opfordret til at møde 14 dage senere, da sagsbehandleren var på ferie. Efter vidneforklaringen er boligforeningen ikke bekendt med, at L har været på kontoret for at gøre indsigelse mod opsigelsen. Ifølge almenlejelovens § 89, stk. 2, skal L fremkomme med en skriftlig indsigelse senest 6 uger efter L har modtaget opsigelsen. Efter de foreliggende oplysninger findes det ikke godtgjort, at L skriftligt havde fremsat indsigelser overfor R indenfor fristen på de 6 uger. Da det derfor måtte lægges til grund, at L ikke havde protesteret mod opsigelsen indenfor fristens udløb, havde sagen den fornødne klarhed til at kunne fremmes, idet der bortsås fra indsigelser af materiel karakter, som er fremsat efter 6 ugers fristen er udløbet. VL stadfæstede.

FM 2015.121 VLK: L udsat på grund af betalingsmisligholdelse, da det ansås for bevist, at påkravsbrevet var kommet frem til L.

Fogedretten havde nægtet at fremme sag om udsættelse af L, da det ikke fandtes godtgjort, at påkrav var kommet frem. Under kæremålets behandling fremlagde U en erklæring afgivet af to personer, A og B, der begge har samme særprægede efternavn som U. VL anførte, at det fremgik af sagens oplysninger, at postvæsenet forgæves havde forsøgt at aflevere påkravsbrevet på L's adresse med afleveringsattest d. 21.11.2014. U havde i fogedretten forklaret, at påkravsbrevet herefter blev afleveret i L's postkasse d. 26.11.2014. A og B havde i en erklæring af 09.03.2015 bekræftet, at de havde afleveret påkravsbrevet d. 26.11.2014 i L's postkasse.. Dette støttes af det fremlagte fotomateriale, og VL anså det på den baggrund for bevist, at påkravsbrevet var kommet frem til L d. 26.11.2014. Det var ubestridt, at L ikke havde betalt depositum, og hun var herefter i betalingsmisligholdelse med pligtig pengeydelse. Lejemålet va derfor lovligt ophævet, jf. LL § 93, stk. 1, litra a, jf. stk. 2, og påstanden om udsættelse af lejemålet blev taget til følge.

FM 2015.128 VLK: L udsat på grund af betalingsmisligholdelse, da L ikke havde været berettiget til at holde lejebetaling tilbage på grund af udlejers forhold.

Fogedretten fandt ikke, at U under en umiddelbar fogedforretning om udsættelse af lejemål va afskåret fra at fremkomme med nye anbringender i sagen, også i sit afsluttende processkrift. L havde ikke betalt husleje for okt., nov. og dec. 2014. U havde på den baggrund fremsendt påkravsskrivelse, der ikke havde medført betaling, hvorfor lejemålet er blevet ophævet, jf. EHL § 69, stk. 1, nr. 1. L havde ikke bevist, at han havde været berettiget til at undlade at betale skyldig husleje på grund af U's forhold. L lejede en tom hal i 2009. De bygningsmæssige ændringer, der var foretaget, og som kommunen ved brev af 27.10.2014 havde krævet lovliggørelse/byggetilladelse af i henhold til byggelovens § 2, var efter det oplyste foretaget af L alene og uden forudgående indhentet skriftligt samtykke fra U. L fandtes på den baggrund ikke at kunne tilbageholde lejebetaling, indtil den krævede lovliggørelse/byggetilladelse var meddelt. L skulle derfor fraflytte det lejede. Der fandtes herefter ikke grundlag for at tage stilling til, om lejemålet også kunne opsiges/ophæves på grund af anden misligholdelse end betalingsmisligholdelse. VL stadfæstede.

UfR 2015.2781 ØLK: Anerkendelsesdom kunne danne grundlag for tvangsfuldbyrdelse af L's udsættelse med fogedrettens hjælp.

U anmodede om, at fogedretten skulle udsætte L, som tidligere ved en dom var tilpligtet at anerkende at opsigelsen af lejekontrakten var gyldig, og at L skulle fraflytte lejemålet d. 01.01.2015. Retten i Hillerød fandt, at dommen ikke kunne danne grundlag for tvangsfuldbyrdelse. ØL fandt, at andet led i domskonklusionen, der angik fraflytningsdato mv., var en klar og bindende konstatering af, at L skulle fraflytte lejemålet d. 01.01.2015. Denne del af dommen kunne gennemtvinges ved fogedrettens hjælp.

FM 2015.165 VLK: L udsat, da L's modkrav havde ikke en sådan klarhed, at de kunne bruges til modregning i husleje.

U havde ophævet et lejemål på grund af betalingsmisligholdelse. L gjorde gældende, at ophævelsen var ugyldig, da de havde et krav på U, som kunne bringes til modregning. Fogedretten fremmede sagen, da formalia i forbindelse med ophævelsen var overholdt, og da L ikke havde godtgjort eller sandsynliggjort, at de havde et modkrav. I den forbindelse lagde fogedretten vægt på, at modkravet først var gjort gældende efter ophævelsen, bortset fra et enkelt krav, og at en bevisførelse vedrørende modkravet ville gå ud over den bevisførelse, der kan ske i fogedretten. VL fandt, at de fremsatte modkrav ikke havde en sådan klarhed, at de kunne benyttes til modregning i U's krav på betaling af husleje. Betingelserne for at ophæve lejemålet som følge af L's betalingsmisligholdelse var derfor opfyldt.

FM 2015.203 ØLK: L udsat, da påkrav blev anset for at være kommet frem.

L bestred at have fået påkrav og ophævelsesskrivelse fra U. Han flyttede til Sverige i 2008 og opholdt sig kun i lejligheden i Danmark 3-4 dage om ugen, når han havde samvær med sine børn. En af hans veninder boede i lejligheden. U anførte, at både påkrav og ophævelsesskrivelse var sendt med almindelig post og anbefalet post, hvorfor det måtte lægges til grund, at disse breve var kommet frem. Fogedretten bemærkede, at da L siden 2008 havde haft adresse i Sverige, da påkrav og ophævelsesskrivelse var sendt med almindelig post til lejemålet, og da der ikke var fremlagt dokumentation for, at påkrav og ophævelsesskrivelse var sendt med anbefalet post og modtaget af L, var det ikke bevist, at hverken påkrav eller ophævelsesskrivelse var kommet frem til L. Fogedretten nægtede derfor at fremme sagen. ØL fandt at U havde dokumenteret, at påkravsskrivelse og ophævelsesskrivelse var fremsendt til L med almindelig post og rekommanderet. L havde i fogedretten forklaret, at han opholdt sig i lejemålet 3-4 dage om ugen sammen med sine børn. Brevene er ikke kommet retur, påkravsskrivelsen var udleveret til L's hustru … og ophævelsesskrivelsen var forgæves søgt udleveret, men nægtet modtaget. Betingelserne for udsættelse af L var opfyldt, og fogedsagen burde fremmes.

FM 2015.213 VLK: L udsat, da påkrav blev anset for at være kommet frem.

Under en umiddelbar fogedforretning vedrørende ophævelse af et lejemål på grund af betalingsmisligholdelse gjorde L gældende, at han ikke havde modtaget påkravet, da såvel hoveddøren til udlejningsejendommen som L's postkasse havde været brudt op. L gjorde videre gældende, at lejen var betalt 4 dage efter, ophævelsesskrivelsen var modtaget, og at der ikke var sket korrekt adressering, da en tidligere medlejer fremgik af såvel påkravs- som ophævelsesskrivelsen. Han gjorde endvidere nogle mangelsindsigelser og et refusionkrav gældende. Fogedretten fandt det bevist, at påkravsskrivelsen af d. 13.01.2015 var kommet frem til L. Den omstændighed, at L's tidligere medlejer A også stod på påkravs- og ophævelsesskrivelsen, samt at L ubestridt havde betalt restancen efter ophævelsesskrivelsens fremkomst til ham, kunne ikke føre til et andet resultat. Efter det anførte og idet L mangelsindsigelser og refusionskrav heller ikke var nærmere dokumentere blev sagen fremmet til udsættelse. VL stadfæstede.

FM 2015.214 VLK: Påkrav kunne danne grundlag for ophævelse, selv om det indeholdt et ubetydeligt beløb, der ikke var pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Under en umiddelbar fogedforretning vedrørende ophævelse af et erhvervslejemål på grund af betalingsmisligholdelse gjorde L gældende, at sagen skulle forhåndsafvises, da der var medtaget ikke pligtige pengeydelser i lejeforholdet i påkravsskrivelsen. Fogedretten anførte, at der var medtaget en ikke pligtig pengeydelse i lejeforholdet i påkravsskrivelsen på 249,50 kr., og at det ikke var specificeret i påkravsskrivelsen, at der var tale om en sådan, men da beløbet udgjorde en uvæsentlig del af det samlede beløb på ca. 1,4 mio. kr., blev sagen fremmet. VL bemærkede, at sagen vedrørte et erhvervslejemål med en månedlig lejebetaling på ca. 1,4 mio. kr. U havde for VL anerkendt, at beløbet på 249,50 kr., der var nævnt i påkravet, ikke var pligtig pengeydelse i lejeforholdet. Under hensyn til beløbets ubetydelige størrelse set i forhold til den samlede restance ifølge påkravet kunne dette forhold ikke i sig selv føre til, at påkravet var ugyldigt. Herefter, og idet påkravet i øvrigt var tilstrækkeligt specificeret til at kunne danne grundlag for ophævelse af lejemålet, tiltrådte VL, at der ikke er grundlag for at afvise anmodningen om udsættelse som følge af mangler ved påkravet.

UfR 2015.3852 HKK: Breve til lejer med påkrav og ophævelse af lejemål var kommet frem.

Som følge af betalingsmisligholdelse havde udlejeren, U ophævet to erhvervslejemål og anmodede herefter fogedretten om at sætte lejer, L ud af lejemålene. U havde d. 13.11.2013 og d. 19.11.2013 sendt breve til L med betalingspåkrav og ophævelse af lejemål. L protesterede, idet han bl.a. anførte, at han først d. 25.11.2013 havde fundet U's betalingspåkrav oven på brevkasseanlægget ved indgangen til den etageejendom, hvor lejemålene var beliggende, og at han samme dag have betalt den skyldige leje. Både fogedretten og VL fandt, at anmodningen fra U om udsættelse af L kunne fremmes. HR udtalte generelt, at det er udlejer, der har bevisbyrden for, at betalingspåkrav og ophævelse er kommet frem tidsnok til, at ophævelsen er gyldig og sket, inden lejer betaler restancen, jf. EHL § 69, stk. 3, 1. pkt. Hovedspørgsmålet i sagen var herefter, hvornår U's breve måtte anses for at være kommet frem til L. Under henvisning til, at et brev til en lejer med betalingspåkrav eller ophævelse af lejemålet, som udlejer har adresseret korrekt og sendt både som almindelig og anbefalet post, som udgangspunkt må anses for at være kommet frem til lejeren den dag, hvor brevet og meddelelsen om det anbefalede brev ved normal postbesørgelse er afleveret, fandt HR, at U's breve måtte anses at være kommet frem til L henholdsvis d. 14.11.2013 og d. 20.11.2013 uanset, at L havde undladt at hente det anbefalede brev. U's ophævelse af d. 19.11.2013 var derfor gyldig, da L først d. 25.11.2013 havde betalt restancen, og U's anmodning om udsættelse af lejeren kunne derfor fremmes ved fogedretten, hvorfor HR stadfæstede.

FM 2016.127 ØLK: En påkravsskrivelse var tilstrækkelig klar og korrekt, på trods af at andelsboligforening havde skiftet konto i betalingsperioden. Eksklusion af medlem var gyldig, selvom der ikke var henvist til adressen, da der i ophævelsen var henvist til påkravet.

En andelsboligforening, A, ønskede L udsat af sin andelsbolig grundet betalingsmisligholdelse. Der var d. 10.08.2015 blevet lagt en påkravsskrivelse i L's postkasse. A's bestyrelse besluttede d. 26.08.2015 at ekskludere L, hvorfor en eksklusionsskrivelse blev lagt i L's postkasse samme dag. Fogedretten fandt, at et påkrav skulle være tilstrækkeligt specificeret, for at det kunne danne grundlag for en ophævelse. Herunder skulle det være præciseret, hvortil betaling skulle finde sted. Dette var ikke tilfældet, hvorfor sagen blev nægtet fremme. ØL fandt, at det var godtgjort, at påkravet var kommet frem til L. I påkravet var betalingsstedet angivet som "foreningens konto". Der var d. 26.08.2015 blevet omdelt en skrivelse til andelshaverne med oplysning om nyt kontonummer og om, at indbetalinger fra d. 01.09.2015 skulle ske til A's nye konto. Da L ifølge sin forklaring for fogedretten hverken indbetalte den skyldige restance til A's hidtidige eller nye konto inden betalingsfristens udløb, fandtes de efter afgivelse af påkravet ændrede forhold at være uden betydning for påkravets gyldighed. Restancen omfattede en måneds betaling af to sædvanlige poster i retsforholdet, og da beløbet var ubestridt fandtes restanceopgørelsen i påkravet at være korrekt og tilstrækkelig klar. Ift. eksklusionen og ophævelsen var der henvist til påkravet af d. 10.08.2015 og det fremgik heraf, hvilken andelsbolig restancen vedrørte. Det må derfor have stået klart for L, hvilket retsforhold meddelelsen omhandlede, hvorfor den omstændighed, at det i meddelelsen ikke tillige var anført, at den vedrørte andelsboligen beliggende X-vej, nr. Y, ikke kunne medføre ugyldighed. Sagen blev derfor fremmet.

FM 2016.276 ØLK: U ønskede at udsætte L af erhvervslejemål grundet betalingsrestance. Dog var der usikkerhed om, hvorvidt L havde modtaget indkaldelsen til fogedsagen. Fogedretten fandt, at betingelserne for udsættelse af lejemålet var til stede. ØL fandt, at der ikke forelå fuldmagt fra L til de personer, der var mødt under fogedrettens behandling af sagen, og det fremstod uklart, om L havde haft kendskab til fogedsagen. Sagen blev derfor hjemvist til fogedretten til forsat behandling.

UfR 2016.3117 VLK: Berettiget at ophæve lejeaftale uden forudgående påmindelse, jf. LL § 93, stk. 1, litra g, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1, da lejer var dømt for vold begået i det lejede over for udlejer, der var hans tidligere kæreste, og fogedretten kunne udsætte lejer.

K ejede en ejendom, hvorfra hendes samlever, M, drev et bilværksted. Parret ophævede samlevet, hvorefter K fraflyttede ejendommen, og M og K oprettede en lejekontrakt, hvori M skulle leje ejendommen mod at betale alle udgifter på ejendommen. K skulle fortsat hjælpe M med faktureringer og andet papirarbejde. I forbindet med dette arbejde skog M K flere gange i ansigtet og på kroppen og skubbede hende. K anmeldte volden, og M blev straffet med 30 dages betinget fængsel. K ophævede på baggrund heraf lejekontrakten, men M ville ikke fraflytte. Fogedretten i Sønderborg nægtede at fremme sagen. VL fandt, at M var dømt for vold over for K, og voldsepisoden fandt sted i ejendommen. På den baggrund havde M tilsidesat god skik og orden, og forholdet var af en sådan karakter, at hans fraflytning var påkrævet, jf. LL § 93, stk. 1, litra g, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1. K havde som følge af voldsforholdets karakter været berettiget til at ophæve lejeaftalen uden forudgående påmindelse. VL bestemte herefter, at fogedsagen skulle fremmes.

FM 2017.41 ØLK: Andelshaver havde op til flere gange opført sig støjende og generende, hvorfor andelsboligforening godt kunne træffe afgørelse om eksklusion og ophæve hans brugsret til andelsboligen.

En andelsboligforening, A, havde op til flere gang modtaget klager fra beboer over andelshaver, B. A havde derfor sendt påkrav til B i maj, september og december 2015 og havde d.13.03.2016 truffet beslutning om eksklusion af B og ophævede derfor hans brugsret til andelsboligen, hvilket blev meddelt d.14.03.2016. ØL fandt, at A efter flere advarsler og to påkrav ved brev d.14.03.2016 havde meddelt B, at han var ekskluderet fra andelsboligforeningen, og at hans brugsret til andelsboligen, derved samtidig var bragt til ophør. Efter vedtægternes § 9, stk. 1, kunne en andelshaver ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør af bestyrelsen, såfremt en andelshaver havde gjort sig skyldig i bestemmelsens nævnte forhold, som svarede til dem, der efter LL's bestemmelser berettigede U til at ophæve et lejemål, eller såfremt en andelshaver gentagne gange groft havde overtrådt foreningens vedtægter og husorden. Efter bevisførelsen for fogedretten, herunder de af 2 naboers afgivne forklaringer samt antallet af klager over B's støjende adfærd om aftenen og natten, der strækkede sig over en længere periode, fandtes det godtgjort, at B havde tilsidesat A's husorden, og at forholdet var af sådan karakter, at det var påkrævet at B ekskluderes af foreningen og hans brugsret til boligen blev bragt til ophør, jf. vedtægternes § 9, stk. 1, jf. principperne i LL § 93, stk. 1, litra g, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 5. Henset til den lange periode, hvor generne vedvarende havde stået på, fandtes det at betingelserne for at fremme fogedsagen var opfyldt, jf. RPL § 596, stk. 1.

FM 2017.65 ØLK: En haveforening, A, havde ophævet B's medlemskab af foreningen og samtidig skiftet låsen uden B's accept heraf. Fogedretten fandt, at B skulle indsættes i besiddelsen af kolonihaven, da haveforeningen havde udøvet selvtægt, at fremme sagen. ØL stadfæstede.

FM 2017.88 VLK: U ønskede at udsætte L af et lejemål grundet betalingsmisligholdelse. BR fandt, at afgørelsen af om der forelagde betalingsmisligholdelse, og om lejemålet i givet fald kunne ophæves, fandtes at kunne afgøres ved en umiddelbar fogedforretning, idet fogedretten i sager om lejers udsættelse af lejemål på baggrund af betalingsmisligholdelse ansås for at have karakter af specialret. Det fandtes således ikke påkrævet, at sagen skulle behandles ved boligretten, jf. LL § 107. L havde forklaret, at betaling til U var sket, men L's forklaringer var dog divergerende på afgørende punkter og det fandtes derfor ikke bevist, at huslejen for februar og marts var betalt. Da der ikke var sket betaling i henhold til et påkrav, der var sendt, var betingelserne for at ophæve lejemålet opfyldt. VL stadfæstede.

FM 2017.89 VLK: Efter adskillige klager over L da hendes hund både gøede og tissede i opgangen, havde U sendt en opsigelse til L. Fogedretten nægtede sagen fremmet. VL fandt, at det fremgik af den fremlagte indleveringsattest, at U havde sendt opsigelsen til L. Derfor og efter det af L's advokat oplyste om, at L via en bekendt havde afleveret brevet til ham, kunne det lægges til grund, at L havde modtaget opsigelsen. Der forelagde ikke sådanne oplysninger om L's personlige forhold, at det af den grund var betænkeligt at fremme udsættelsessagen. Herefter og da der ikke var fremsat indsigelser mod opsigelsen inden for fristen herfor, jf. ALL § 89, stk. 2, 1. pkt, blev fogedrettens kendelse ophævet og hjemvist til forsat behandling.

FM 2017.101 ØLK: Fogedretten kunne ikke afvise sag, hvor der skulle tages stilling til, om udlejer var berettiget til at opsige lejer og selv flytte ind i lejemålet.

Da U selv ønskede at bo i et lejemål, opsagde han L af lejemålet. Fogedretten afviste sagen fra boligretten. ØL fandt, at det fremgik af LL § 822, litra c, at en udlejer kunne opsige et lejeforhold om bl.a. en ejerbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agtede at bebo lejligheden. LL § 82, litra c, blev indsat med lov nr. 310 af 30.03.2015 om bl.a. ændring af lov om leje, der trådte i kraft d.01.07.2015. Af ændringslovens § 5, stk. 8, fremgik, at bestemmelsen alene fandt anvendelse på lejeaftaler, der var indgået efter lovens ikrafttræden. Det fulgte af LL § 83, stk. 1, litra a, at en udlejer af andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kunne opsige et lejemål, når udlejer selv ønskede at benytte det lejede. Der var til en sådan opsigelse knyttet nogle betingelser, der fremgik af lovens § 84. Reglerne om frister og kravene til en opsigelse fremgik for begge typer lejeforhold af LL § 86 og 87. Det var – som også erkendt af U – derfor en fejl, at der i opsigelse var blevet henvist til LL § 82, litra c. Sådanne formkrav påså og påkendte fogedretten i almindelighed af egen drift, og det foreliggende spørgsmål fandtes derfor ikke at være en sådan karakter eller indeholde sådan særlig komplicerede lovfortolkningsspørgsmål, at det burde behandles af boligretten. Der fandtes derfor ikke, at det af den grund var betænkeligt at fremme sagen efter RPL § 597, stk. 3.

FM 2017.106 ØLK: U ønskede at udsætte L af et erhvervslejemål, og sendte påkrav ang. manglende betaling. ØL fandt, at det fremgik af sagen, at påkrav af 20.04.2016 var afsendt med almindeligt brev, anbefalet brev og e-mail til L til samme adresse og e-mailadresse, som tidligere var benyttet til korrespondance mellem parterne, og at postvæsenet havde fået kvittering for aflevering af det anbefalede brev. Det fandtes derfor, at påkravet var kommet frem til L. Ophævelsen af lejemålet var begrundet i manglende betaling af ca. 52.000 kr., der dækkede over depositum og husleje for april måned 2016. Det fandtes – navnlig henset til at det blandt andet drejede sig om betaling af depositum – at L væsentligt havde misligholdt lejemålet. Uanset om den af L antagne bogholder måtte have optrådt svigagtigt, forelå der ikke sådanne undskyldelige omstændigheder, at U ikke havde været berettiget til at ophæve lejemålet.

FM 2017.116 ØLK: Sag om udsættelse af en lejer skulle behandles på dommerkontoret af en juridisk foged, da lejer havde fremsat indsigelser mod udsættelsen.

L protesterede mod U's anmodning om udsættelse af L. Herefter besluttede fogedretten, at udsættelsesforretningen skulle aflyses, og at sagen skulle føres videre på fogedrettens kontor. Denne beslutning protesterede U's advokat, A, over, da han påstod, at der var tale om eksekution af en dom, som var upåanket. Fogedretten fandt, at henset til, at der var tale om en sag om udsættelse af et beboelseslejemål, og til at den dom som A henviste til, var en udeblivelsesdom, var der ikke grundlag for at ændre beslutningen om at aflyse udsættelsesforretningen. ØL fandt, henset til sagens karakter, herunder at L havde fremsat indsigelser mod udsættelsesbegæringen, og efter sagens oplysninger i øvrigt, at der ikke var tilstrækkeligt grundlag for at tilsidesætte fogedrettens skøn, hvorefter sagen skulle behandles af fogedretten på dommerkontoret af en juridisk foged, jf. RPL § 19, stk. 3, modsætningsvis og § 491, stk. 1.

FM 2017.119 ØLK: Der var ikke grundlag for, at en umiddelbar fogedforretning skulle berammes til et indledende møde på Rettens kontor, hvorfor fogedretten kunne beramme udsættelse af en lejer til direkte udkørende fogedforretning.

U anmodede om, at udsættelsessag blev gennemført på Rettens kontor, og betalte retsafgift svarende dertil. Med henvisning til, at fogedretten foretog direkte effektive udsættelser, opkrævede fogedretten en tillægsafgift. Denne blev ikke betalt. U's advokat havde anmodet om, at udsættelsessager blev behandlet således, at der først blev holdt et møde i fogedretten, og at der siden kunne foretages udkørende fogedforretning, da U som almennyttigt boligselskab havde et socialt ansvar, og ofte ønskede at indgå i dialog med L. Fogedretten fandt, at fogedretten efter RPL § 598, stk. 2, jf. § 491, stk. 1, bestemte tid og sted for forretningens foretagelse. Fogedretten havde ændret procedure, således at udsættelsessager som udgangspunkt fra start af blev berammet til direkte effektiv udsættelse. Hvis der fremkom indsigelser fra L, eller der var anført konkrete omstændigheder, som talte for, at der burde berammes et møde på kontoret, blev sagen berammet på kontoret. U forhindredes ikke i at indgå i en dialog med L ved, at sagen berammedes direkte til effektiv udsættelse, da U i lighed med andre boligselskaber havde mulighed for at gå i dialog med L, inden sagen sendtes i fogedretten og op til tidspunktet, hvor den effektive udsættelse gennemførtes. Fogedretten fastholdt afgiftsberegningen, og sagen ansås for bortfalden. ØL fandt, at det fulgte af RPL § 598, stk. 2, jf. § 491, stk. 1, at fogedretten fastsatte tid og sted for den umiddelbare fogedforretning. Fogedretten vejledte telefonisk U om, at fogedretten krævede "en særlig og konkret begrundelse", hvis sagen ikke skulle berammes direkte til udkørende fogedforretning. Da afgørelsen om tid og sted var truffet efter en konkret vurdering, var der ikke grundlag for at tilsidesætte fogedrettens afgørelse. Det burde under den indledende behandling af sagen have været tilkendegivet over for U, at møde på kontoret ville blive berammet, såfremt der oplystes en konkret og tilstrækkelig grund til det.

FM 2017.121 ØLK: Andelsboligforening var berettiget til at medtage et rykkergebyr i forbindelse med fremsendelse af et påkrav, da gebyret svarede til påkravsgebyret i LL § 93, stk. 2.

Andelsboligforeningen, A, havde sendt et påkrav, som også indeholdte et rykkergebyr, til andelshaver, B, da B ikke havde betalt boligafgift. Da der efterfølgende stadig ikke forelå betaling fra B, valgte A at ekskludere B. Fogedretten fremmede sagen. ØL fandt, at det fremgik af § 24 i A's vedtægter, at et medlem kunne ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør af bestyrelsen, hvis medlemmet ikke betalte et eventuelt resterende indskud eller kom i restance med boligafgift eller andre ydelser, som skulle erlægges sammen med denne. Henset hertil og da det forhold, at påkravet indeholdte et rykkergebyr på 275 kr., svarende til påkravsgebyret efter LL § 93, stk. 2, ikke indebar at påkravet var stridende mod § 24 i andelsboligforeningens vedtægter, stadfæstede ØL fogedrettens afgørelse.

FM 2017.129 ØLK: U havde egenhændigt skiftet låsen i et lejemål, så L ikke længere havde adgang hertil. U havde efterfølgende genudlejet lejemålet. Fogedretten fandt, at det fremgik af sagen, at der på det tidspunkt hvor U egenmægtigt satte sig i besiddelse af lejemålet, verserede en boligretssag, der skulle afgøre, hvem af parterne der havde ret til at besidde lejemålet. Ved at benytte sig af den angivne fremgangsmåde og efterfølgende hæve boligretssagen, havde U forringet L's processuelle position. L havde derfor krav på genindsættelse i lejemålet. ØL stadfæstede.

FM 2017.135 VLK: U ønskede L udsat af et lejemål, da L ikke havde betalt U for den udgift, som U havde til et forsyningsselskab, A, for, at L kunne få leveret vand. VL fandt, at U hæftede for vandledningsafgiften over for A. Da U således var forpligtet til at betale vandafledningsafgiften, var der en sådan sammenhæng mellem lejeaftalen og U's refusionskrav mod L, at udgiften hertil måtte anses som pligtig pengeydelse, jf. LL § 93, stk. 1, litra a. Det var derfor med rette, at beløbet fremgik af påkravet. Da påkravsbeløbet ikke blev betalt inden for fristen, var U berettiget til at ophæve lejemålet som sket.

FM 2017.142 VLK: Da for mange personer var tilmeldt adressen, havde en lejer misligholdt lejeaftalen væsentligt.

Da der var tilmeldt for mange personer på adressen, ophævede U et lejemål. L forklarede for fogedretten, at det var en fejl, at der var tilmeldt for mange. U fastholdt ophævelsen, og fogedretten fremmede udsættelsessagen. VL fandt, at det fremgik af sagen, at der på ophævelsestidspunktet d. 29.09.2016 fortsat var tre personer tilmeldt på adressen, og at L således ikke havde efterkommet indsigelsen fra boligforeningens advokat af 13.09.2016 om at bringe forholdet til ophør. L havde i fogedretten forklaret, at det var en fejl, at der var sket tilmelding af de personer, der boede i lejligheden, at de selv havde foretaget tilmelding til folkeregisteret, og at de nu var fraflyttet lejemålet. Der var for VL fremlagt registreringer fra kommunen om framelding af personerne fra adressen. Frameldingen var sket d. 18.10.2016. Under disse omstændigheder havde L væsentligt misligholdt sin lejeaftale med boligforeningen, og boligforeningen havde retmæssigt ophævet lejemålet, jf. ALL § 90, stk. 1, nr. 6, jf. § 64, stk. 1.

UfR 2017.1103 ØLK: U blev ekskluderet af andelsboligforeningen pga. ulovlig fremleje af andelsboligen, hvorefter U var forpligtet til at rydde lejligheden. Der var hermed vægtige grunde, der gjorde det magtpåliggende for U at blive løst af fremlejeaftalen, hvorefter U var berettiget til at opsige fremlejemålet.

U fremlejede sin andelslejlighed til L. Parterne indgik en mundtlig aftale om fremleje uden at fastlægge yderligere vilkår for aftalen end størrelsen af den månedlige husleje. L var i hele perioden tilmeldt adressen i Folkeregisteret. Andelsboligforeningens bestyrelse, B, besluttede af ekskludere U, jf. vedtægterne, jf. LL § 93, stk. 1, litra f, som følge af ulovlig fremleje af andelsboligen. Ejendomsadministrator, E, gav på vegne af B U frist til d. 27.04.2016 til at fraflytte andelsboligen. E orienterede på vegne af B L d. 13.06.2016 om eksklusionen og følgerne heraf, ligesom det var anført, at L skulle fraflytte fremlejemålet med udgangen af juli 2016. Fogedretten i Glostrup fandt, at eksklusionsbeslutningen vedrørte retsforholdet mellem andelsboligforeningen, A, og U, hvorfor L ikke havde grundlag for at anfægte beslutningen, uanset at den fik betydning for ham. Idet der ikke forelå en nærmere konkretiseret aftale om fremleje, måtte LL's alm. regler finde anvendelse. Det forhold at fremlejen ikke var gjort tidsbegrænset, kunne ikke føre til at fremlejeaftalen måtte anses for uopsigelig. U var som følge af eksklusionen forpligtet til at fraflytte og rydde lejligheden med henblik på afhændelse. Der var således vægtige grunde, der gjorde det magtpåliggende for U at blive løst af lejeforholdet. U var derfor berettiget til at opsige fremlejemålet, jf. LL § 83, stk. 1, litra g. Et opsigelsesvarsel på 3 mdr. måtte anses for et rimeligt varsel, hvorfor L var forpligtet til at fraflytte lejemålet. ØL fandt, at U som ejer kunne gøre sine rettigheder gældende som rekvirent under den umiddelbare fogedforretning, jf. RPL § 596, stk. 1, jf. § 528. Efter RPL § 597, stk. 1, 1. pkt., kunne fogedretten nægte at fremme en anmodning, hvis der fremsattes indsigelser mod rekvirentens krav, og rekvirenten ikke kunne føre bevis for sin ret ved dokumentbevis eller partsforklaring. Henset til den for fogedretten begrænsede bevisførelse og i øvrigt af de af fogedretten anførte grunde, stadfæstede ØL fogedrettens kendelse.

UfR 2017.3522 VLK: Da L ikke selv benyttede et lejemål til beboelse, jf. ALL § 79, stk. 1, var det berettiget, at U kunne ophæve lejemålet, selvom L ikke var i huslejerestance.

U ophævede et lejemål, da L havde underskrevet flytteerklæring hos kommunen, og ikke selv beboede lejemålet, selvom L ikke var i huslejerestance. U begærede herefter udsættelse af L. Fogedretten i Esbjerg fandt, at lejemålet fremstod beboet, idet der var møbler og andet indbo i lejemålet. Af udskrift fra CPR fremgik det, at L d. 01.03.2017 blev afmeldt adressen, og at der ingen på daværende tidspunkt var tilmeldt adressen. Folkeregisteradressen var udtryk for, hvor personer formelt boede, men ikke nødvendigvis hvor personer reelt boede. U havde ikke på tilstrækkelig vis godtgjort eller sandsynliggjort, at L skulle udsættes af lejemålet, hvorfor sagen nægtedes fremme. VL fandt, at L havde flyttet sin folkeregisteradresse og havde erkendt over for Esbjerg kommune, at han ikke længere boede på adressen. U havde derfor godtgjort, at L ikke opfyldte ALL § 79, stk. 1, om anvendelse af lejligheden til beboelse. Det var uden betydning, at L ikke var i huslejerestance, og at lejligheden var delvist møbleret. U havde således været berettiget til at hæve lejeaftalen, jf. ALL § 90, stk. 1, nr. 4.

FM 2018.29 VLK: I en sag om lejeforhøjelse var U berettiget til at ophæve lejemålet for L, som ikke kunne afvente boligrettens afgørelse af, om huslejenævnets godkendelse af lejeforhøjelsen var gyldig.

L indbragte rettidigt en varslet lejeforhøjelse for huslejenævnet, N. N godkendte lejeforhøjelsen, som L indbragte for boligretten. U ophævede lejemålet på baggrund af påkrav om lejeforhøjelsen og efterregulering af depositum. Fogedretten fremmede sagen. VL fandt, at selvom L indbragte N’s afgørelse rettidigt for boligretten, var han forpligtet til at betale den af N godkendte lejeforhøjelse, den efterregulerede forudbetalte leje og det efterregulerede depositum uden at afvente boligretssagen. VL stadfæstede herefter fogedrettens kendelse.

FM 2018.42 VLK: U var ikke forpligtet til at bringe en tvist om efterbetaling af varme til Huslejenævnet, da L’s indsigelse ikke var tilstrækkeligt konkret, jf. LL § 45, 3. pkt. L blev derfor udsat, idet det skyldige beløb på 800 kr., jf. LL § 94, stk. 1, ikke var uvæsentligt.

U ville have udsat L, efter der var opstået en tvist angående varmeregnskabet, hvor L ikke havde efterbetalt 800 kr. inkl. påkravsgebyr. L havde gjort indsigelse mod kravet inden for 6 uger, men U mente ikke at være forpligtet til at bringe sagen for Huslejenævnet, N, idet indsigelsen ikke var tilstrækkeligt konkretiseret, jf. LL § 45, 3. pkt. Der var i øvrigt en anden tvist mellem U og L angående istandsættelse af lejemålet. Fogedretten i Horsens nægtede at fremme sagen, idet beløbet, henset til den verserende tvist om istandsættelse, var af uvæsentlig betydning, jf. LL § 94, stk. 1 og RPL 596, stk. 1, jf. § 597, stk. 1., l. pkt. Efter fogedrettens opfattelse burde vurderingen af, om indsigelsen var tilstrækkeligt konkretiseret til, at U skulle have indbragt sagen for N for at få afgjort, om U’s krav på efterbetaling kunne fastholdes, efter de foreliggende omstændigheder ikke foretages af fogedretten under en umiddelbar fogedsag om udsættelse af lejemålet. VL fandt, at sagen skulle fremmes. L’s manglende betaling på 800 kr. var ikke uvæsentlig, jf. LL § 94, stk. 1, og L havde ikke i sin henvendelse til U angivet, hvilket punkter, hun ikke kunne godkende, jf. LL § 45, 3. pkt. Det forhold, at der verserede en anden tvist om lejemålet mellem parterne, kunne ikke føre til et andet resultat.

FM 2018.187 VLK: Arving udsat af boets ejendom, da boet havde bedt ham flytte, og da han ikke havde et retskrav på at bebo ejendommen.

En arving A boede i en ejendom, der tilhørte boet efter A's mor. Bobestyreren i boet havde truffet beslutning om at sælge ejendommen og underskrevet en formidlingsaftale med en ejendomsmægler om salg af ejendommen for ca. 5½ mio. kr. Beslutningen var af A og en anden arving påklaget til skifteretten, der havde afvist klagen. A havde kæret skifteretten afgørelse, uden at landsretten havde tillagt kæremålet opsættende virkning. Bobestyreren ønskede nu A udsat af ejendommen. A afgav forklaring under fogedretsmødet og forklarede bl.a., at han og hans søster syntes, at det var bedst ikke at sælge ejendommen, og at de to andre arvinger heller ikke var afvisende overfor at finde en løsning. Han ønskede tid til at drøfte det med medarvingerne. Han og hans søster ville gerne indløse de andre arvinger, og derved overtage ejendommen. Han var flyttet ind i ejendommen ca. 2 år inden morens død med henblik på at passe og pleje hende. Hans mor var dengang 94 år. Da moren døde var alle søskende enige om, at han skulle blive boende i huset vederlagsfrit for at passe på det, indtil arvesagen var afsluttet. Han havde tilstrækkelige resurser til at overtage huset, og ville gerne have afklaret til hvilken pris, han kunne overtage ejendommen hel eller delvis. Han fandt det derfor ikke nødvendigt på nuværende tidspunkt at stille sikkerhed eller garanti overfor bobestyrer for at overtage ejendommen. Han regnede med, at han kunne stille fornøden sikkerhed for at indløse de øvrige arvinger. Rekvirenten anførte bl.a., at A kunne købe ejendommen, hvis han inden et salg til tredjemand kunne stille en bankgaranti eller anden sikkerhed for overtagelse. Det var indtrykket, at A ikke havde finansiel mulighed herfor. Fogedretten i Sønderborg bemærkede, at det af et bomødereferat bl.a. fremgik, at bobestyreren af hensyn til boets fremme havde besluttet, at ejendommen skulle sættes til salg, og at den skulle gives i kommission til en ejendomsmægler, men således, at A og A's søster, indtil et salg var sket, kunne få ejendommen arveudlagt, såfremt de dokumenterede at kunne finansiere udlægget. Da A ikke under fogedsagen havde dokumenteret at kunne finansiere et arveudlæg af ejendommen, var betingelserne for fogedforretningens fremme opfyldt, jf. RPL § 596, stk. l, hvorfor fogedretten tog bobestyrerens begæringen til følge. VL henviste til at A af boet var blevet anmodet om at fraflytte ejendommen inden d. 30.11.2017. Da han ikke havde et retskrav på at bebo ejendommen, og da han endnu ikke var fraflyttet, stadfæstede VL fogedrettens kendelse.

FM 2018.222 VLK: Udsættelsessag blev hjemvist til fornyet behandling i fogedretten, da der ikke var grundlag for at udsætte sagen.

I en sag omhandlende udsættelse var tvisten mellem parterne, hvorvidt en meddelelse om huslejeregulering var sket lovlig. Fogedretten i Esbjerg fandt, at relationen mellem spg. om huslejereguleringen og afgørelsen i Huslejenævnet kunne anses for specialmyndighed, hvormed fogedsagen blev udsat. VL fandt, at udsættelsen af lejemålet skyldtes Ls manglende betaling, hvorved parterne var uenige om huslejereguleringen. Da der ikke var omstændigheder for at udsætte sagen, og da fogedretten ikke tog stilling til, hvorvidt betingelserne for at fremme fogedsagen var opfyldt, hjemviste VL sagen til fortsat behandling i fogedretten.

UfR 2018.3453 VLK: Det var berettiget at ophæve en lejekontrakt, da L i forbindelse med en fest opførte sig truende over for andre lejere og smed genstande ud fra 10. etage, hvilket gav anledning til fare for andre lejeres liv og helbred

L havde en aften holdt fest i sin lejlighed. I løbet af aftenen havde L opført sig truende over for en anden lejer i opgangen, væltet et plantearrangement samt uden grund forsøgt at trænge sig ind hos en anden lejer. L eller nogle af L’s gæster smed desuden flere genstande, herunder fyldte ølflasker og møbler, ud oppe fra L’s lejlighed på 10. etage, hvorefter genstandene landede nedenfor på ejendommens areal. Af lejekontrakten mellem L og U og af vedtægterne for U fremgik, at bestyrelsen i U kunne bringe lejeforholdet til ophør i tilfælde, hvor en lejer væsentligt misligholdt forpligtelserne i lejekontrakten eller i øvrigt væsentligt misligholdt sine forpligtelser. U ophævede 11 dage efter festen lejekontrakten med L. Fogedretten i Aarhus fandt, at L havde udvist en adfærd, der kunne begrunde U’s beslutning om at ophæve lejekontrakten, idet L væsentligt havde misligholdt sine forpligtelser som lejer, hvorfor betingelserne i RPL § 596, stk. 1 for udsættelse af L var opfyldt. Udsættelsessagen blev derfor fremmet. ØL fandt, at under hensyn til den fare for andre lejeres liv og helbred og den frygt herfor, som episoderne gav anledning til, havde L misligholdt sine forpligtelser som lejer i så væsentlig en grad, at ophævelsen af lejekontrakten var berettiget. Fogedrettens kendelse blev derfor stadfæstet.

FM 2019.28 ØLK: I en udsættelsessag blev ophævelsesbrevet skrevet på sidste dagen af påkravsfristen, men sendt dagen efter. Da lejeren stadig ikke havde betalt sin restance, var ophævelsen sket efter påkravsfristen, hvormed sagen blev fremmet.

I en sag om udsættelse af L grundet misligholdelse af betaling sendte U betalingspåkrav med anbefalet post d. 14.08.2018. Da L ikke havde betalt restancen, skrev U d. 30.08.2018 et ophævelsesbrev til L, som blev sendt d. 31.08.2018. Fogedretten i København fandt, at det af Track og Trace oplysninger skulle forstås som, at datoen for Ls modtagelse af påkravet skulle dateres til d. 16.08.2018, jf. U.2015.3852. At U havde skrevet et ophævelsesbrev dateret d. 30.08.2018, var derfor før udløbet af påkravsfristen, hvormed ophævelsen var ugyldig. Det forhold at ophævelsesbrevet først blev sendt d. 31.08.2018, kunne ikke ændre derved, eftersom det afgørende var, hvornår beslutningen om ophævelse var sket, jf. U.2016.1109. Fogedretten nægtede derfor at fremme sagen. Afgørelsen blev kæret til landsretten. ØL lagde til grund, at påkravet såvel som ophævelsen var sendt med både anbefalet og alm. post henholdsvis d. 14. og 31.08.2018, jf. U.2015.3852. ØL fandt, at påkravsfristen udløb d. 30.08.2018, og da ophævelsesbrevet først blev sendt dagen efter, hvor L stadig ikke havde betalt restancen, var ophævelsen ikke sket før udløbet af påkravsfristen, jf. U.2016.1109. ØL ændrede derfor fogedrettens afgørelse, hvormed fogedsagen blev fremmet.

FM 2020.127 ØLK: U havde indgået to-årige tidsbegrænsede lejekontrakter med L siden 2013, men da U ved den tredje kontrakts udløb i 2019 ønskede at sælge lejligheden, skulle L udsættes

U ønskede at udsætte L, da den tidsubegrænsede kontrakt udløb. L lejede for første gang lejligheden i 2013 med to års tidsbegrænsning, og L og U indgik en ny tidsbegrænset toårig aftale i både 2015 og i 2017. U ville gerne sælge lejligheden, og derfor blev L ikke tilbudt en ny lejekontrakt. U mente, at L godt vidste, at U gerne ville sælge lejligheden, når den rigtige mulighed opstod. L anførte, at sagen skulle behandles i Boligretten.

Fogedretten i Helsingør fandt, at sagen uden problemer kunne behandles. Lejeperioden udløb d. 30.11.2019, som parterne var blevet enige om, og som det også var fastsat i lejekontrakten, og U’s forhold kunne begrunde at lejemålet var tidsbegrænset. Der blev lagt vægt på bl.a. udviklingen i priserne på omkringliggende lejligheder. ØL stadfæstede.

FM 2020.210 VLK: L udsat af erhvervslejemål grundet tidligere lejers restance på el, da L som tillæg til lejekontrakten havde overtaget "samtlige rettigheder og forpligtelser"

L indtrådte i et erhvervslejemål ved sammen med den tidligere lejer, X, og U, at vedtage, at L overtog "samtlige rettigheder og forpligtelser i henhold til Lejekontrakten og Tillægget". Efter underskrivelsen men før overtagelsen modtog L besked om, at U ved en fejl havde betalt elforbruget for X i 3 år. U ønskede, at L skulle hæfte herfor. Da L ikke betalte, anmodede U fogedretten om udsættelse af lejemålet.

Fogedretten i Viborg fandt, at kravet om betaling af elforbruget ikke støttedes på hverken lejekontrakt eller tillæg, samt at U havde tilsidesat sin almindelige oplysningspligt ved ikke at have gjort L opmærksom på denne betydelige restance før underskriften af overtagelsen. Sagen blev nægtet fremme.

VL fandt, at der var sket succession efter EHL § 55, stk. 1. Da lejekontraktens § 10 indeholdt en bestemmelse om, at L skulle betale elforbruget direkte til forsyningsselskabet, og fejlen skyldtes X’s manglende tilmelding, var der en sådan sammenhæng, at L hæftede for elforbruget, jf. EHL § 69, stk. 2. Fogedrettens kendelse blev ophævet, og sagen blev hjemvist mhp. at fremme udsættelsen.

FM 2020.250 ØLK: Udsættelsessag blev fremmet, da L ikke kom med indsigelser indenfor 6-ugersfristen i ALL § 89, stk. 2, og da opsigelsen overholdt formkravene, selvom opsigelsesvarslet var fastsat for kort ift. lejekontrakten, hvorfor opsigelsesvarslet i lejekontrakten var gældende i stedet

U sendte i midten af december 2019 en opsigelse til L med anbefalet brev. Opsigelsen kom frem til L. L fremsatte ikke en indsigelse indenfor 6-ugersfristen i ALL § 89, stk. 2. Det var i lejekontrakten gyldigt aftalt, at opsigelsesvarslet var mindst ½ år til den 1. i en måned. Opsigelsen var begrundet i vanrøgt og ødelæggelse af ejendommen, og der var fremsendt påkrav herpå til L forud for opsigelsen. Opsigelsesvarslet var anført til 3 måneder til den 1. i en måned.

Fogedretten i Helsingør fandt i juni 2020, at U’s opsigelse ikke gav grundlag for at fremme sagen, da opsigelsesvarslet ikke var udløbet.

ØL fandt, at ALL § 89 fandt anvendelse, da lejekontrakten ikke regulerede fremgangsmåden for U’s opsigelse, og da L var indtrådt i lejemålet før ALL’s ikrafttræden, jf. ALL § 110, stk. 1, nr. 1, modsætningsvis. L overskred fristen for indsigelser til U’s opsigelse, jf. ALL § 89, stk. 2, og kunne derfor ikke gøre indsigelser om, at lejemålet ikke var vanrøgtet, gældende. Indsigelser om, at opsigelsen var ugyldig pga. manglende klarhed og for kort opsigelsesvarsel kunne tages under påkendelse på trods af fristoverskridelsen, jf. UfR 2020.2304 HD, da opsigelsen i så fald ville være ugyldig, fordi den ikke opfyldte formkravene i ALL § 89, stk. 1. Opsigelsesbrevet opfyldte formkravene og var derfor gyldigt. ØL stadfæstede.

UfR 2020.1712 HKK: En andelsboligforening havde godtgjort, at et påkrav om betaling af en restance med boligafgift var kommet frem til andelshaveren, hvorfor fogedsagen om udsættelse af andelshaveren kunne fremmes

En andelsboligforening, F, havde d. 11.01.2019 afsendt en meddelelse til andelshaveren, A, – såvel ved anbefalet brev som med almindelig post – om betaling af en restance med boligafgift inden for en frist på 14 dage fra modtagelsen og med varsel om eksklusion af foreningen og ophævelse af brugsretten til andelsboligen ved manglende betaling. F ophævede d. 04.02.2019 A’s brugsret og ekskluderede ham af F. Spørgsmålet var, om påkravet om betaling af restancen var kommet frem til A – og i givet fald om fristen på 14 dage fra påkravets modtagelse var udløbet, da han blev ekskluderet af F og brugsretten ophævet. HR fandt gennem udskrift fra PostNords, P’s, "Track and Trace" samt en mail fra P, at det anbefalede brev uden held var forsøgt leveret d. 14.01.2019, samt at der d. 15.01.2019 var lagt besked om, at brevet kunne afhentes på det lokale posthus indtil d. 30.01.2019. For så vidt angik brevet sendt med almindelig post, så var der ikke uregelmæssigheder i postbesørgelsen på det pågældende tidspunkt. F havde godtgjort, at påkravet om betaling af restance var kommet frem til A, og at betalingsfristen var udløbet, hvorfor betingelserne for eksklusion og ophævelse af brugsretten som følge af væsentlig betalingsmisligholdelse var opfyldt. Fogedsagen om udsættelse af A kunne herefter fremmes.

FM 2021.18 ØLK: Breve om restancepåkrav og eksklusion af erhvervsandel, som var sendt til erhvervsandelen og ikke ejerens privatadresse, var at regne for at være kommet frem, da der ikke var indgået aftale om, at meddelelser om andelen ikke kunne sendes dertil, samt der blev fremlagt afleveringsattester, og der ingen uregelmæssigheder var i postomdelingen

A drev en bodega, B, i en erhvervsandelsboligforening, F, men var i restance med betaling af boligafgift til F. F sendte påkrav om betaling til B, og da der ingen reaktion var, så sendte F en eksklusionsmeddelelse til B en måned efter. A afviste at have modtaget brevene.

Fogedretten i København fandt, at da F ikke havde sendt til A’s privatadresse, og der ikke forelå en modtagerkvittering, så var det ikke dokumenteret, at brevene var kommet frem.

ØL fandt, at da A ikke havde oplyst F om, at der ikke kunne sendes meddelelser vedr. B til B’s adresse, og der var afleveringsattester for brevene, samt der ingen uregelmæssigheder var i postomdelingen på det pågældende tidspunkt, var brevene at regne for at være nået frem. Fogedforretningen kunne fremmes.

UfR 2021.118 VLK: Udsættelsessag skulle fremmes på trods L’s irrationelle opførsel i fogedretten, da opsigelsen var en sædvanlig disposition, og der ikke forelå lægelige oplysninger, der sandsynliggjorde, at L var ude af stand til at forstå konsekvensen af sin opsigelse

L opsagde skriftligt sin lejlighed og indgik samtidig en ny lejeaftale i samme ejendom. L konstaterede ved indflytningssynet skimmelsvamp og nægtede som følge heraf at fraflytte sin gamle lejlighed. For fogedretten hævdede L, at han ved opsigelsen var i en tilstand, hvor han ikke kunne vurdere, om det var hensigtsmæssigt. Derudover opførte han sig yderst irrationelt.

Fogedretten i Aarhus fandt på baggrund af L’s opførsel, at L over en længere periode havde haft en række psykiske udfordringer, og uden yderligere oplysninger var det betænkeligt at fremme sagen, jf. RPL § 597, stk. 3, hvorfor den blev afvist.

VL fandt, at uanset L’s opførsel i fogedretten, var det ikke sandsynliggjort, at L var ude af stand til at forstå betydningen af opsigelsen, da der ingen lægelige oplysninger var fremlagt. Det begrænsede fund af skimmelsvamp gjorde det ikke betænkeligt at fremme sagen. Sagen blev hjemvist til fogedretten, så udsættelsen kunne fremmes.

UfR 2022.1369 VLK (FM 2022.4 VLK): En forpagtningsaftale var retmæssigt ophævet, da det ikke var en betingelse for udløsning af forkøbsretten, at der forelå en endelig overdragelse af ejendommen

Sagen angik, hvorvidt en bortforpagter, B, havde været berettiget til at opsige en forpagtningskontrakt vedr. en ejendom. Af forpagtningsaftalen fremgik, at denne var uopsigelig. Dog kunne B opsige lejemålet med 3 mdr. varsel, hvis forpagteren, F, ikke udnyttede sin forkøbsret. B indgik en købsaftale med tredjemand, T, og handlen var bl.a. betinget af, at der blev vedtaget lokalplan. B fremsendte købstilbud til F, hvor F fik 4 uger til at tage stilling. F afslog tilbuddet. B opsagde herefter forpagtningsaftalen. B og F havde taget forbehold for, at forkøbsretten kunne genopstå, såfremt handlen med tredjemand, T, ikke kunne gennemføres iht. købstilbuddet, hvorefter F kunne blive forelagt et nyt tilbud.
    Fogedretten i Viborg fandt, at betingelserne for købstilbuddet ikke var opfyldt på tidspunktet for opsigelsen, og da betingelsernes opfyldelse ikke blev afgjort af parterne, men af T, samtidigt med, at parterne var enige om, at forkøbsretten kunne genopstå, var det betænkeligt at fremme sagen ved en umiddelbar fogedforretning, jf. RPL § 597, stk. 3.
    VL fandt, at det efter ordlyden af forkøbsretten ikke var en betingelse, at der forelå en endelig overdragelse af ejendommen. Da B efter indgåelse af den betingede købsaftale med T havde tilbudt F at erhverve ejendommen på de samme vilkår, og F havde afslået dette tilbud, var forkøbsretten iagttaget. Det forhold, at forkøbsretten først havde udtømt sit indhold og dermed var endelig ophørt, når handlen var gennemført i overensstemmelse med de tilbudte vilkår, kunne ikke føre til et andet resultat. Fogedrettens kendelse blev ophævet og hjemvist til fornyet behandling mhp. at fremme udsættelsessagen.

FM 2023.98 ØLK: L havde ikke gjort skriftlig indsigelse mod opsigelse af sit lejemål, og et anbringende om, at opsigelsen var uberettiget, var ikke af en sådan karakter, at den kunne tages under påkendelse efter fristudløb

U havde sendt en ophævelse, subsidiært en opsigelse til L. Opsigelsen var forsynet med en vejledning om, at indsigelse skulle ske skriftligt og ikke digitalt inden for seks uger. L forklarede, at han havde sendt breve og en mail, men havde ingen dokumentation herfor.
    Retten i Lyngby fandt, at L ikke på tilstrækkelig vis efter ALL § 89, stk. 2, havde gjort indsigelse overfor U’s opsigelse, og at L som følge af fristoverskridelsen havde fortabt retten til at få prøvet indsigelsen. Indsigelsen var ikke af en sådan karakter, at den kunne tages under påkendelse, selvom fristen var overskredet. Sagen blev fremmet til udsættelse af lejemålet.
    ØL fandt, at det ikke var godtgjort, at L skriftligt havde gjort rettidig indsigelse mod opsigelsen, jf. ALL § 89, stk. 2. Der var ikke fremlagt dokumentation for eller på anden måde godtgjort, at L pga. sygdom eller lignende var forhindret i at gøre indsigelse mod opsigelsen inden seks uger. ØL stadfæstede.

FM 2023.113 VLK: L var ikke set i flere år, låsen var blevet skiftet og postkassen var ikke blevet tømt i ca. to år, hvorefter U kunne ophæve lejemålet

Boligforeningen, U, ophævede L’s lejemål, da L var fraflyttet i utide, jf. ALL § 90, stk. 1, nr. 4. B havde anmodet om fogedrettens bistand til at blive indsat i L’s lejemål.
    Fogedretten i Sønderborg fandt, at U skulle føre bevis for, at L var fraflyttet. L betalte sin husleje, og det lejede var fuldt møbleret. Fremlagte dokumenter og en partsforklaring fra A, der arbejdede i boligforeningen, var ikke tilstrækkeligt til at bevise, at L var fraflyttet det lejede i utide. Fogedretten kunne ikke undtagelsesvis tillade anden bevisførelse end partsforklaring og dokumentbevis, jf. RPL § 597, stk. 2. Sagen blev afvist fremme, jf. RPL § 597, stk. 3.
    VL fandt, at L måtte anses for at være fraflyttet lejemålet. Der blev lagt vægt på ejendomsfunktionærs forklaring om, at han ikke havde set L siden 2019, låsen var blevet skiftet og postkassen var ikke blevet tømt i ca. to år. U kunne derfor ophæve L’s lejemål. VL ophævede fogedrettens kendelse og hjemviste sagen til fortsat behandling mhp. at udsættelsessagen blev fremmet.

UfR 2023.3923 VLK (FM 2023.156 VLK): A var blevet sat ud af sin andelsbolig ved en umiddelbar fogedforretning og fik tilkendt tortgodtgørelse på 10.000 kr., da der ikke forelå et tilstrækkeligt grundlag for udsættelsen

Fogedretten udsatte d. 03.01.2023 A fra sin andelsbolig, hvorefter boligen stort set blev ryddet. Der var i ophævelsen og rekvisitionen henvist til skyldig leje, mens påkravsskrivelsen vedrørte manglende betaling af boligudgift. A’s advokat kærede afgørelsen d. 06.01.2023 og henstillede til, at fogedretten alternativt genoptog sagen, idet han gjorde gældende, at der ikke forelå et tilstrækkeligt grundlag for udsættelsen. Fogedretten genoptog d. 12.01.2023 sagen. A blev genindsat i boligen. A påstod tortgodtgørelse.
    Retten i Sønderborg fandt, at der var uoverensstemmelse mellem påkravsskrivelsen og ophævelsen. Rekvirenten, R, havde således i rekvisitionen givet urigtige oplysninger, der havde dannet grundlag for fejlagtig behandling i fogedretten, ligesom der skete faktisk udsættelse af A, selvom R var bekendt med, at der var tale om en andelsbolig. A blev tilkendt tortgodtgørelse, jf. RPL § 598, stk. 2, jf. § 505, stk. 1, der blev opgjort til 2.500 kr.
    VL fandt, at godtgørelsen for tort skulle forhøjes til 10.000 kr.

UfR 2024.311 VLK (FM 2023.192 VLK): Udsættelsessag hjemvist til fortsat behandling, da fogedretten ikke kunne nægte at inddrage et efterfølgende påkrav, uanset at det var indsendt efter fristen for at komme med bemærkninger til det oprindelige påkrav

U indleverede d. 12.06.2023 en anmodning til fogedretten om udsættelse af L pga. manglende betaling af husleje mv. for december 2022 til maj 2023. U havde sendt påkrav til L d. 12.05.2023. Fogedretten skrev til U med anmodning om senest d. 21.08.2023 at modtage bemærkninger til den beløbsmæssige opgørelse i påkravet. U sendte bemærkninger d. 10.08.2023, hvoraf fremgik, at der var en fejl i påkravet af 12.05.2023, da L var godskrevet et større beløb end anført. U sendte samme dag et nyt påkrav til L. Da L ikke betalte, ophævede U lejemålet d. 28.08.2023 og anmodede d. 31.08.2023 om, at L blev udsat.
    Retten i Hjørring fandt, at det opgjorte beløb ikke stemte overens med opgørelsen på lejerkontokortet, og U havde oplyst, at der var sket en fejl ved opgørelsen af kravet i opgørelsesskrivelsen. Påkravet ansås derfor som værende ugyldigt, og påkravsskrivelsen kunne ikke danne grundlag for lejemålets ophævelse og L’s udsættelse. U havde fremsendt ny påkravs- og ophævelsesskrivelse med anmodning om, at sagen blev fremmet. Dette kunne ikke danne grundlag for lejemålets ophævelse og L’s udsættelse, da der var tale om et nyt påkrav. Der skulle i stedet indleveres ny begæring. Sagen blev nægtet fremme.
    VL fandt, at uanset, at fogedretten først modtog det nye påkrav og ophævelsen efter d. 21.08.2023, kunne de ikke nægte at inddrage disse dokumenter. Sagen blev hjemvist til fortsat behandling hos fogedretten. Mindretallet udtalte, at U ikke afhjalp manglerne ved begæringen inden den fastsatte frist, og tiltrådte derfor, at fogedretten afviste begæringen om umiddelbar fogedforretning. (2-1)

3. Krav om anvendelse af flyttefirma

UfR 2006.1002 VLK: U havde overfor fogedretten i Gråsten fremsat begæring om effektiv udsættelse af en L, hvilket fogedretten havde nægtet, idet flytning af effekter måtte forudsætte, at der anvendtes et flyttefirma, der havde en forsikring, hvis effekterne blev ødelagt eller blev forringet, og at L uden drøftelser med U kunne få effekterne udleveret, såfremt L betalte for opbevaring. VL ophævede afgørelsen og hjemsendte sagen til fornyet behandling ved fogedretten. VL fandt, at fogedretten skulle påse om de materielle betingelser for forretningens fremme var opfyldt, og i bekræftende fald skaffe U adgang til lejemålet. Det måtte påhvile U at rydde lejemålet og sørge for, at eventuelt udsat løsøre blev bragt til offentlig vej. VL havde ikke herved taget stilling til det videre forløb, efter at eventuelt udsat løsøre var bragt til offentlig vej.

4. Opbevaring af lejers indbo

UfR 2008.1780 ØLD: Da L ikke havde betalt sin husleje, blev hun ved fogedens hjælp sat ud af lejligheden d. 05.12.2005. Fogeden havde i fogedbogen noteret at "alt i lejligheden og kælderrum skulle bortskaffes". Da L ikke selv var til stede ved udsættelsesforretningen, blev det aftalt, at Boligselskabet Birkebo v/Boligkontoret Danmark, Afdelingskontoret Allerød, B, ville lade tingene stå i 3-4 dage, hvis L skulle komme forbi og hente noget. B lod d. 14.12.2005 lejligheden rydde og L anlagde derefter erstatningssag mod B med påstand om betaling af 411.043,18 kr. for byretten. Påstanden var nedsat til 225.000 kr. ved ØL's behandling af sagen. ØL lagde efter bevisførelsen til grund, at lejligheden under fogedforretningen d. 05.12.2005, "ikke var opgivet", og at "det så ud som om lejeren var ved at flytte, men var blevet afbrudt". ØL lagde yderligere til grund, at en lang række almindelige indboeffekter, som var oplistet, var i lejligheden d. 05.12.2005, og som dermed også var blevet bortskaffet. ØL fandt, at det måtte have stået klart for B som rekvirent, at indboeffekterne, også henset til omfanget, utvivlsomt repræsenterede en sådan ikke ubetydelig værdi for L, at B havde pligt til at sørge for en midlertidig opbevaring af effekterne. Den omstændighed, at B i det foreliggende tilfælde valgte at følge fogedrettens anvisning om bortskaffelse af effekterne, fritog ikke B for, som rekvirent, selvstændigt at have ansvaret for, hvorvidt betingelserne for bortskaffelse var opfyldt. ØL fandt på denne baggrund, at B havde handlet ansvarspådragende ved blot at lade samtlige effekter i lejligheden køre på genbrugsstationen. Erstatningen blev i første instans fastsat til 45.000. I ØL blev erstatningen fastsat skønsmæssigt til 30.000 kr., idet der tillige var taget hensyn til, at L i et vist omfang havde udvist egen skyld, ved dels ikke selv at have ryddeliggjort lejligheden, dels ikke at have været til stede under fogedforretningen.

UfR 2009.1716 ØLK: Fogedretten på Frederiksberg udsatte efter U's begæring L af et erhvervslejemål, på grundlag af en restance, der med tillæg af omkostninger blev opgjort til 7.125 kr. Det udsatte erhvervsløsøre blev taget i forvaring af U. L anmodede fogedretten om bistand til, at L hos U fik udleveret det udsatte løsøre. Fogedretten fandt, at U havde været berettiget til at udøve tilbageholdsret i L's effekter mod betaling eller behørig sikkerhedsstillelse for betaling af sine udlæg til pakning, flytning og leje af bil m.v. Fogedretten bestemte herefter, at L kunne få effekterne udleveret mod betaling af 26.192,00 kr. ØL udtalte, at så længe L ikke havde betalt de omkostninger, som var forbundet med U's opbevaring af effekterne, var U's udøvelse af tilbageholdsret berettiget, og L havde ikke krav på udlevering af de pågældende effekter. L havde derfor ikke aktuelt et besiddelseskrav, der kunne gennemtvinges ved en umiddelbar fogedforretning efter RPL § 596, stk. 1. Hverken denne bestemmelse eller § 597, stk. 1, om indsigelser gav fogedretten adgang til at træffe bestemmelse om størrelsen af de omtvistede opbevaringsomkostninger og fastsætte, hvilket beløb L skulle betale til U som betingelse for at opnå krav på udlevering af effekterne. Afgørelsen af dette spørgsmål henhørte under almindelig rettergang. L's begæring om at blive indsat i besiddelsen af effekterne kunne således ikke fremmes. Der forelå ikke et betalingspåkrav, som opfyldte betingelserne i RPL § 477 b. U's begæring om udlæg hos L uden sædvanligt eksekutionsfundament efter RPL § 478 kunne derfor ikke fremmes. Som følge heraf ophævede ØL fogedrettens kendelse i sin helhed, ligesom begæringerne om en umiddelbar fogedforretning og om udlæg fra henholdsvis L og U blev afvist fra fogedretten.

Omkostninger til gennemførelsen

FM 1995.137 VLK: Begæring om umiddelbar fogedforretning afvist, idet der ikke i RPL § 596, stk. 1, jf. § 528, fandtes hjemmel til at gennemtvinge et gennemsyn af et konkret dokument.

UfR 1996.1115 ØLK: RD, som havde overtaget en ejendom på tvangsauktion, påstod Røstofte/Øster Egesborg Vandværk tilpligtet at genåbne for vandet til ejendommen. Da kravet ikke var et besiddelseskrav som nævnt i RPL § 528, og derfor ikke kunne danne grundlag for en umiddelbar fogedforretning, blev sagen afvist.

FM 1997.123 VLK: A og B begærede fjernelse af 2 biler, som C havde placeret på en vej, som A og B mente at have færdselsret på. VL afviste sagen, da et krav på fjernelse af hindringer for færdselsretten ikke kan gennemføres ved en umiddelbar fogedforretning.

UfR 2000.927 VLK (FM 2000.41 VLK): Fogedretten i Aabenraa havde ikke haft hjemmel til at forhåndsafvise umiddelbar fogedforretning med den begrundelse, at kravet, som gik ud på bortfjernelse af badebro og div. effekter, ikke var omfattet af RPL kap. 55. Parterne burde have haft adgang til at procedere spørgsmålet om afvisning, inden fogedretten traf sin afgørelse. Sagen blev derfor hjemvist.

Pantefogeden 2002.84 ØLK: Krav om aktindsigt hos en forvaltningsmyndighed var ikke et besiddelseskrav, og kravet kunne derfor ikke gennemføres ved en umiddelbar fogedforretning.

UfR 2002.1643 ØLK (FM 2002.62 ØLK): Krav om gennemførelse af aktindsigt mod en offentlig myndighed i en børnefjernelsessag var ikke et besiddelseskrav, der kunne gennemføres ved en umiddelbar fogedforretning.

UfR 2007.2010 ØLK: En ejerforening krævede, at ejeren, E, af en lejlighed skulle fjerne sin lejers (Butik Albot) rickshaw-cykel fra fællesarealet samt forbyde L at henstille udstillingsgenstande i ejendommens gård. Fogedretten i København nægtede at fremme sagen, da det ikke var godtgjort, at der var tale om en rådighed over fast ejendom og dermed om et sådant besiddelseskrav, der kunne fremmes under en umiddelbar fogedforretning jf. RPL § 596. ØL stadfæstede.

UfR 2009.2878 ØLK: En bil blev d. 29.01.2009 ikke beslaglagt med henblik på efterforskning af en forbrydelse, men alene tilbageholdt af politiet, fordi der pågik en disput om ejerforholdet til bilen, som de tilstedeværende politifolk ikke på stedet kunne afgøre, og alle involverede parter var indforstået med, at politiet derfor tilbageholdt bilen indtil videre. Efterfølgende anmodede begge parter politiet om udlevering af bilen. Politiet indbragte derefter sagen for kriminalretten med bemærkning om, at baggrunden for beslaglæggelsen var det omtvistede ejerforhold. Det anførtes i begæringen, at da politiet ingen interesse havde i fortsat beslaglæggelse under en eventuel straffesag eller civil tvist vedrørende vindikation eller ekstinktion, anmodedes det under henvisning til RPL § 807 c om, at retten tog stilling til, "hvem af de interesserede parter politiet med frigørende virkning kunne udlevere bilen til, således at den sikres under et egentligt søgsmål om ejerforholdet." Fogedretten i Glostrup udtalte, at det var en grundlæggende betingelse for gennemtvingelse af et besiddelseskrav, at modparten var i besiddelse af genstanden. Da ingen af parterne var besiddelse af bilen, og da politiet, som var i besiddelse af bilen, ikke var part i sagen, blev sagen afvist. ØL udtalte, at det forhold, at bilen fysisk var i politiets midlertidige varetægt, ikke fandtes at være til hinder for, at fogedforretningen kunne fremmes i medfør af RPL § 596, stk. 1, jf. § 528, hvorfor fogedrettens afgørelse blev ophævet, og sagen hjemvist til fortsat behandling.

UfR 2010.2679 ØLK: B kærede Københavns Byrets Fogedrets kendelse om, at der skulle ske udkørende fogedretning, så forsyningsvirksomheden, A, kunne afbryde elforsyningen til B grundet dennes manglende restancer. Da den udkørende forretning var berammet, men endnu ikke gennemført, da B's kære tillagdes opsættende virkning. Af samme grund gjorde det ingen forskel, at B havde påkæret kendelsen 4 uger efter dens afsigelse. Da A ikke kun kunne få afbrudt forsyningen med henblik på fremtidige tab, og da B ikke alene havde gjort indsigelser mod A's krav, men også stillet sikkerhed for fremtidige udgifter, fandt ØL ikke, at A havde sandsynliggjort eller bevist, at betingelserne for afbrydelse af elforsyningen var opfyldt. Den umiddelbare fogedforretning blev derfor ikke fremmet.

UfR 2011.902 ØLK: I en incassoskrivelsen angav et elforsyningsselskab, E, at det var en forudsætning for, at forsyningen af el ikke blev afbrudt, at A og B dels betalte depositum på 15.000 kr., dels betalte en restance på 4.116,76 kr. Dette var i strid med den praksis, der var beskrevet i Energistyrelsens, S, notat, og var heller ikke i overensstemmelse med § 9 om betalingsbetingelser i E's vedtægter. Den af E angivne frist på 8 dage for betaling af depositum var endvidere væsentlig kortere end de 30 dage, der i S's praksisnotat var beskrevet som en urimelig kort frist. På denne baggrund tiltrådte ØL, at fogedforretningen var nægtet fremme, jf. RPL § 597, stk. 1.

FM 2016.111 VLK: Et besiddelseskrav kunne ikke gennemtvinges af fogedretten mod betaling af et bestemt beløb, da der ikke var hjemmel.

Rekvirenten, A, havde under en umiddelbar fogedforretning et besiddelseskrav mod rekvisitus, B, som var et konkursbo. B krævede betaling af et administrationshonorar som betingelse for at udlevere regnskabs- og bogføringsmateriale. Fogedretten fandt, at da der ikke var ubetydelige udgifter forbundet med at fremfinde og udlevere B's regnskabs- og bogføringsmateriale, og det ikke ansås for rimeligt, at disse udgifter skulle udredes af den almindelige bomasse, var B berettiget til at kræve betaling af et administrationshonorar. VL fandt, at da der ikke var tvist om selve besiddelseskravet eller dets omfang, og da der ikke var tale om udøvelse af tilbageholdsret, skulle B udlevere det ønskede materiale til A uden betaling, hvorved bemærkedes, at der ikke var hjemmel til, at fogedretten kunne gennemtvinge et besiddelseskrav mod betaling af et bestemt beløb. Spørgsmålet om, hvorvidt B kunne kræve betaling for udgifter forbundet med udlevering af materialet og i givet fald størrelsen heraf, måtte afgøres under civilt søgsmål. VL ændrede herefter fogedrettens afgørelse således, at B skulle udlevere regnskabs- og bogføringsmateriale uden betaling af administrationshonorar.

FM 2017.97 ØLK: Bekendtgørelse om rykkerprocedure, som gjorde sig gældende for elforsyningsområdet, kunne ikke anvendes analogt på varmeforsyningsområdet.

Både et fjernvarmeselskab og et gasforsyningsselskab havde fremsat begæring om lukning grundet restance. Fogedretten fandt, at da der ikke var nogen bekendtgørelse på varmforsyningsområdet, måtte de samme hensyn gøre sig gældende på varmeforsyningsområdet som på el forsyningsområdet. Begæringen blev ikke taget til følge. ØL fandt, at det fulgte af RPL § 596, stk. 1, at besiddelseskrav som nævnt i § 528 kunne gennemtvinges af fogedretten ved en umiddelbar fogedforretning uden sædvanligt tvangsfuldbyrdelsesgrundlag, såfremt den berettigede i fogedretten kunne godtgøre eller sandsynliggøre sit krav mod den forpligtede. Det fulgte af denne bestemmelse, at fogedretten ved begæring om gennemførelse af et krav om lukning af varmeforsyningen efter bestemmelsen skulle foretage en konkret vurdering af, om rekvirenten på baggrund af aftalegrundlaget mellem parterne kunne godtgøre eller sandsynliggøre, at der forelagde en restance, der gav rekvirenten krav på, at varme og gasforsyningen blev lukket. Der fandtes herefter ikke, at der var hjemmel til at stille krav om, at rekvirenten anvendte den rykkerprocedure, der var angivet i § 81 bekendtgørelse nr. 1233 af 06.11.2015 om elhandelsvirksomhedernes opgaver og forpligtelser i forbindelse med levering af elektricitet til elkunder på spørgsmål om lukning af varme og gas forsyningen.

FM 2017.125 ØLK: Grundet betalingsmisligholdelse fra en leasingtager, T, havde en leasinggiver, G, anmodet om at komme i besiddelse af det leasede. Fogedretten nægtede at fremme sagen. ØL fandt, at G i kæreskriftet havde tilkendegivet, at det var i sagen uomtvistet, at der mellem ophævelsen af leasing aftalen og indgivelsen af fogedrekvisition var gået 4 år, hvor G ikke kunne dokumentere, at man havde forsøgt at tage aktivet tilbage. Det fandtes derfor, at G ved sin handlemåde måtte anses for at have accepteret, at T's indsigelser tillige kunne gøres gældende mod G. Det tiltrådtes på denne baggrund derfor, at G ikke havde godtgjort at have et besiddelseskrav, der kunne danne grundlag for tilbagetagelse af aktivet ved fogedretten, jf. RPL § 597, stk. 3.

FM 2017.248 VLK: På grundlag af en opsigelse modtog fogedretten en anmodning om udsættelse af et lejemål. Fogedretten fandt, at da det fremgik af opsigelsen, at lejemålet var opsagt til fraflytning senest d. 01.08.2017, kunne anmodningen til fogedretten modtaget d. 21.06.2017 ikke danne grundlag for effektiv udsættelse. U anførte for VL, at betingelserne for at gennemføre en umiddelbar fogedforretning var opfyldt, og at sagen grundet Rettens berammelsestid, først ville blive behandlet efter d. 01.08.2017. ØL fandt, at af de grunde som fogedretten havde anført, havde U på tidspunktet for fogedrekvisitionens indgivelse ikke et besiddelseskrav, der kunne fuldbyrdes. VL tiltrådte derfor, at fogedsagen var afvist.

FM 2018.43 VLK: Der måtte ikke træffes materiel afgørelse i en sag om lukning for elforsyningen, uden at forbrugeren var tilsagt til behandlingen af sagen

Fogedretten i Randers havde nægtet at fremme en sag om lukning for elforsyningen. Sagen var blevet behandlet, uden at forbrugeren, F, var blevet indkaldt, idet elvirksomheden, E, ikke havde angivet et konkret beløb, men blot angivet at der som sikkerhed skulle stilles et beløb svarende til fem måneders forbrug. VL hjemviste sagen. Da F ikke havde været tilsagt til behandlingen af sagen, og da der ikke efter RPL § 598, stk. 2, jf. § 493, stk. 1 og stk. 2, eller i øvrigt var hjemmel til at undlade at indkalde F, havde fogedretten ikke haft grundlag for at træffe materiel afgørelse som sket i sagen.

UfR 2017.1356 ØLK: Ved begæring om lukning af gasforsyning, skulle fogedretten foretage konkret vurdering af parternes aftalegrundlag. Ikke hjemmel til at stille krav om foretagelse af rykkerprocedure for lukning af el, jf. § 8 i bkg. nr. 1233 af 06.11.2015 om elhandelsvirksomhedernes opgaver og forpligtelser i forbindelse med levering af elektricitet.

Dansk Gas Distribution, D, meddelte kunden, K, frist på 5 dage til betaling af sin restance, ellers ville D lukke for gassen. Fogedretten i Næstved fandt, at den samme fremgangsmåde skulle varetages ved varmeforsyningssager, som var anført i bkg. nr. 1233 af 06.11.2015 om elhandelsvirksomhedernes opgaver og forpligtelser i forbindelse med levering af elektricitet. ØL fandt, at ved begæring om gennemførelse af et krav om lukning af gasforsyningen skulle fogedretten foretage en konkret vurdering af, om D på baggrund af aftalegrundlaget mellem parterne kunne godtgøre eller sandsynliggøre, at der forelå en restance, der gav D krav på, at gasforsyningen lukkedes, jf. RPL § 596, stk. 1. Der var ikke hjemmel til at stille krav om, at D anvendte den rykkerprocedure angivet i § 8 i bkg. nr. 1233 af 06.11.2015 om elhandelsvirksomhedernes opgaver og forpligtelser i forbindelse med levering af elektricitet. Sagen hjemvistes til fornyet behandling.

UfR 2022.1339 ØLK (FM 2022.2 ØLK): Anmodning om umiddelbar fogedforretning uden forudgående underretning til skyldner i sag om kontrol af elmåler blev afvist, da det ikke var ubetænkeligt at foretage forretningen, og skyldneren ikke havde modsat sig kontrolbesøg

R gjorde gældende, at han havde et besiddelseskrav mod S, som følge af at S havde stjålet el. R anmodede om en umiddelbar fogedforretning uden forudgående varsel for at foretage kontrol og evt. lovliggørelse af R’s elmåler.
    Fogedretten i Glostrup fandt, at det ikke var ubetænkeligt at foretage fogedforretningen uden forudgående meddelelse til S. Muligheden for at gennemføre forretningen ville ikke blive væsentligt forringet, hvis S blev underrettet. R’s ønske om at konstatere, hvorvidt S havde stjålet strøm og hindre, at han skjulte dette, udgjorde ikke selvstændige hensyn, der kunne lægges vægt på, jf. RPL § 598, stk. 2, jf. § 493, stk. 2. R’s anmodning blev afvist.
    ØL fandt, at S ikke havde modsat sig kontrolbesøg fra R. Derfor var betingelserne for at foretage forretningen uden forudgående underretning, jf. RPL § 598, stk. 2, jf. § 493, stk. 1 ikke opfyldt. ØL stadfæstede.

FM 2023.91 ØLK: Investeringsselskab havde ikke godtgjort eller sandsynliggjort et besiddelseskrav til en forpagters lejemål, driftsmidler eller inventar i et storcenter

Vang Food, V, havde indgået en aftale med Danske Shoppingcentre, S, om at leje en stadeplads i et storcenter. Efter lejekontrakten fik V et inventartilskud på 300.000 kr. Lejemålet blev med S’ accept afstået til Vang Food Lyngby, C. V indgik en forpagtningsaftale med Danica Invest, D, om, at V forpagtede lejemålet. Ved forpagterens driftsophør ville depositum og forudbetalinger tilfalde D. V opsagde senere samarbejdet med D. Sagen angik, om D ved en umiddelbar fogedforretning havde ret til at blive sat i besiddelse af en stadeplads og det inventar, der befandt sig i lejemålet.
    Retten i Lyngby fandt, at der blev udbetalt 300.000 kr. til V som indretningstilskud. D havde ikke bevist, at de havde et besiddelseskrav ift. lejemålet, da D hverken var retmæssig ejer eller lejer, og C antoges ikke for at være kontraktmæssigt forpligtet til at afstå lejemålet. D havde ikke ført bevis for, at de havde besiddelseskrav på driftsmidler og inventar, da de var købt for de 300.000 kr., der var stillet til rådighed af S. Sagen blev nægtet fremme.
    ØL fandt, at D ikke havde godtgjort eller sandsynliggjort, at selskabet havde et besiddelseskrav til lejemålet, jf. RPL § 596, stk. 1, jf. § 528 og § 597, stk. 1, 1. pkt. Der kunne ikke dannes grundlag for en umiddelbar fogedforretning. ØL stadfæstede.

UfR 2023.2559 VLK (FM 2023.112 VLK): Fogedretten kunne mhp. fysisk lovliggørelse give ejerforening adgang til tre lejligheder, hvor der var sket ombygningsarbejder i uoverensstemmelse med byggetilladelsen

I A’s tre ejerlejligheder var der blevet foretaget forskellige ombygningsarbejder i 2013, hvor der bl.a. blev fjernet indvendige vægge og ændret på bærende konstruktioner. Det var ikke i overensstemmelse med den meddelte byggetilladelse. Kommunen, K, havde meddelt ejerforeningen, E, et strakspåbud om sikring af ejendommen. Påbuddet var gentaget to måneder efter. K havde vurderet, at ejendommens manglende stabilitet udgjorde en personrisiko i strid med byggelovens § 14, og at K ville igangsætte sagsbehandling mhp. rømning af ejendommens beboere, hvis påbuddet ikke blev efterkommet inden fristens udløb, jf. byggelovens § 18.
    Retten i Aalborg fandt, at det påhvilede E at lovliggøre de bærende konstruktioner og afhjælpe alle revne- og sætningsskader i ejendommen. Igangsættelse af udbedringer, jf. ejerlejlighedslovens § 8, ville imidlertid bero på en fortolkning af bestemmelsen, hvilket lå udenfor fogedrettens kompetenceområde. Udbedringsarbejdet var et væsentligt indgreb i E’s ejendomsret, hvorfor det må anses som betænkeligt at fremme sagen, jf. RPL § 597, stk. 3. Sagen blev nægtet fremme.
    VL fandt, at det påhvilede E at lovliggøre ejendommen i overensstemmelse med påbuddet. A var forpligtet til at give E adgang, såfremt det var nødvendigt, jf. ejerlejlighedslovens § 8. Det fremgik desuden af ejerlejlighedslovens § 8, stk. 3, at ejerforeningen i tilfælde af skader, hvis udbedring var uopsættelige, havde ret til at få adgang uden varsel. Det var nødvendigt, at E blev givet adgang til de tre lejligheder. Fogedrettens kendelse blev ophævet og hjemvist mhp. at sagen fremmes.

UfR 2024.3215 ØLK (FM 2024.22 ØLK): Københavns kommunes besiddelseskrav kunne ikke gennemtvinges ved en umiddelbar fogedforretning, da der var gjort indsigelser, og kravet skulle behandles under en verserende civil sag

A havde i 1959 købt to ejendomme af Københavns Kommune, K. Iht. skøderne blev der tinglyst deklarationer om tilbagekøbsret af ejendommene, og d. 01.03.2017 varslede K, at de ønskede at tilbagekøbe ejendommene d. 01.04.2022. I februar 2022 indgik K og A aftale om, at A mod betaling kunne udskyde overtagelsesdatoen til d. 01.04.2023. d. 01.01.2023 besluttede K at hjemtage ejendommene. A anlagde sag mod K i marts 2023 bl.a. med påstand om, at tilbagekøbsklausulerne var ugyldige. Sagen angik, hvorvidt K i medfør af RPL § 528 havde et besiddelseskrav, som kunne gennemtvinges ved en umiddelbar fogedforretning.
    ØL fandt, at der under sagen om udsættelse af A og indsættelse af K ville skulle tages stilling til de samme spørgsmål som i den civile retssag. Under hensyn dertil og efter en samlet vurdering af sagens karakter, de involverede værdier og sagens betydning for parterne, var sagen ikke egnet til behandling ved en umiddelbar fogedforretning, jf. RPL § 597, stk. 3. Behandlingen af de bevismæssige og retlige spørgsmål burde ske under den verserende civile sag.

Aftaleret

UfR 1991.471/2 VLK: En kontorassistent i et ejendomsadministrationsselskab ansås for at have fuldmagt efter AFTL § 10, stk.2 til at tilbagekalde en ophævelse af et lejemål. Tilbagekaldelsen af udsættelsesforretning af lejer kunne ikke annulleres efter AFTL § 39, 2.pkt.

UfR 1996.170 ØLK: Advokat Mikael Frydlund besad på vegne af rekvirenten DanTransport A/S et ejerpantebrev med pant i en ejendom i Lillerød i henhold til en kredit- og pantsætningsaftale med et andet selskab. DanTransport A/S ønskede pantebrevet udleveret af advokaten. Pantebrevet kunne efter aftalens indhold ikke kræves udleveret som følge af det andet selskabs manglende betaling af et afdrag. Som følge heraf, og da retten ikke fandt at selskabets krav efter dets karakter burde afgøres under en umiddelbar fogedforretning, jf. RPL § 597, stk.3, blev fogedforretningen nægtet fremmet.

Pant

FM 1996.78 (4) VLK: Panthaver kunne ikke kræve pantsat maskine, som pantsætter havde solgt i henhold til fuldmagt, udleveret fra køber, idet advokat på vegne af panthaver havde modtaget provenuet uden at tage forbehold.

UfR 1996.1531 ØLK: Nykredit A/S ville som underpanthaver i landbrugsejendom have nogle landbrugsmaskiner udleveret fra gårdejerens søn efter en tvangsauktion. Fogedretten fandt, at sønnen ikke kunne gøre sin ejendomsret gældende, da panteretten efter TL § 37, stk.1 omfattede maskinerne. Landsretten kom til det resultat, at selv om dette var rigtigt, så havde Nykredit A/S ikke noget besiddelseskrav efter RPL § 596, stk.1 til det pantsatte løsøre. Landsretten ophævede fogedrettens kendelse, og den af Nykredit A/S begærede umiddelbare fogedforretning imod sønnen afvistes fra fogedretten.

Krav til begæringen

FM 2000.64 VLK: Begæring om umiddelbar fogedforretning om udlevering af bil blev nægtet fremme, da kravene i RPL § 348, stk. 2, nr. 4 ikke var opfyldt. Begæringen indeholdt ikke en fremstilling af de faktiske omstændigheder, hvorpå begæringen blev støttet. Rekvirenten fik frist til at afhjælpe manglerne, jf. RPL § 598, stk. 2, jf. § 349, stk. 2.

UfR 2017.1611 VLK: Rekvirents manglende angivelse af postadresse var ikke til hinder for behandling af anmodning om umiddelbar fogedforretning, da rekvisitus utvivlsomt havde kendskab til rekvirentens identitet.

A indgav anmodning om at behandle en umiddelbar fogedforretning mod advokat B. A havde ikke angivet en postadresse i Danmark, hvortil meddelelser til hende vedr. sagen kunne sendes, jf. RPL § 348, stk. 1, nr. 1, jf. § 598, stk. 2. A blev meddelt frist til at meddele fogedretten i Aarhus en korrekt postadresse, jf. RPL § 598, stk. 2, jf. § 349, stk. 2. Da A ikke inden for den nævnte frist havde indsendt adresseoplysninger, afviste fogedretten sagen, jf. RPL § 598, stk. 1, jf. § 349, stk. 1. VL fandt, at kravet om, at A's postadresse skulle fremgå af anmodningen, jf. RPL § 598, stk. 2, 1. pkt., jf. § 348, stk. 2, nr. 1, måtte antages at have til formål at muliggøre en let og sikker identifikation af hende. A havde oplyst at være hjemløs og angav sin tidligere postadresse og personnummer. Fogedretten havde kommunikeret med A gennem e-boks og mail, og hun kunne således modtage processuelle meddelelser. B måtte, som sagen var forelagt, utvivlsomt have kendskab til A's identitet. Anmodningen var ikke pga. den manglende angivelse af postadressen uegnet til at danne grundlag for sagens behandling, jf. RPL § 598, stk. 2, 1. pkt., jf. § 349, stk. 1.

FM 2017.141 VLK: Fogedretten afviste en sag om umiddelbar fogedforretning mod en advokat, A, fordi rekvirenten, R, ikke havde angivet en dansk postadresse, som meddelelser til R vedr. sagen kunne sendes til, jf. RPL § 348, stk. 2, nr. 1, jf. § 598, stk. 2. VL fandt, at kravet om, at R's postadresse skulle fremgå af anmodningen, jf. RPL § 598, stk. 2, 1. pkt., jf. § 348, stk. 2, nr. 1, måtte antages at have til formål at muliggøre en let og sikker identifikation af hende. Retten havde kommunikeret med R gennem e-boks og mail, og hun kunne således modtage processuelle meddelelser. A måtte, som sagen var forelagt, utvivlsomt have kendskab til R's identitet. Herefter var anmodningen, pga. den manglende angivelse af postadresse, ikke uegnet til at danne grundlag for sagens behandling, jf. RPL § 598, stk. 2, 1. pkt., jf. § 349, stk. 1.

Omkostninger til gennemførelsen

FM 2000.14 ØLK: H havde fået beskikket advokat til fogedforretning til udsættelse af ægtefælle/samlever fra tidligere fælles bolig. Rekvisitus fraflyttede frivilligt. Udgifterne på 2.475 kr. til flyttemand, der havde holdt sig stand by under sagen, var ikke en omkostning, der kunne godtgøres af statskassen.

Politibistand

FM 2000.122 VLK. Ikke hjemmel i RPL § 498, stk. 2 til at lade bil solgt med ejendomsforbehold eftersøge at politiet i en situation, hvor rekvirenten ikke formelt var indsat i besiddelsen af bilen. (2-1).

Sikkerhedsstillelse

FM 2003.245 VLK: Fogedretten havde fremmet sag om udlevering af to garantier mod sikkerhedsstillelse. Da kendelsen ikke indeholdt nærmere vilkår for sikkerhedsstillelsen, måtte denne stilles i overensstemmelse med RPL § 597, stk. 1, 2. pkt.

FM 2014.74 VLK: Under en umiddelbar fogedforretning om udlevering af en hund, fandt fogedretten, at rekvirenten havde sandsynliggjort sin ret til hunden. Efter sagens karakter fandt fogedretten det betænkeligt at nægte at fremme sagen, hvorfor fogedretten gennemførte sagen på betingelse af, at rekvirenten skulle stille en sikkerhed på 5.000 kr. for den skade og ulempe, som kunne påføres modparten. Fogedretten bestemte, at sikkerheden skulle stilles inden d. 23.12.2013. Fogedretten modtog sikkerheden d. 06.01.2014. Fogedretten bemærkede, at rekvirenten hermed havde stillet sikkerhed for gennemførelse af sagen og bestemte, at hunden skulle udleveres til rekvirenten inden 14 dage, idet sagen ellers kunne fortsættes som udkørende til effektiv gennemførelse. VL stadfæstede, og anførte, at denden omstændighed, at sikkerheden blev stillet efter udløbet af den af fogedretten fastsatte frist, ikke kunne føre til et andet resultat.

Sagsomkostninger

UfR 1991.230 ØLK: Københavns Kommunes biblioteker tilbagetog nogle ikke rettidigt afleveret biblioteksbøger under en umiddelbar fogedforretning. Retten fandt, at der i RPL § 503, hvortil RPL § 610 henviser (nu RPL § 598, stk.2) var hjemmel til at fastsætte sagsomkostninger. Biblioteket fik således tilkendt sædvanligt mødesalær, godtgørelse for afholdte udgifter til gennemførelsen af forretningen samt desuden betalt retsafgift, befordring og låsesmed.

UfR 1999.1291 ØLK (FM 1999.82 ØLK): Fogedretten i København havde nægtet at fremme udsættelse af forpagter og tilkendt denne 5.000 kr. i sagsomkostninger. Forpagteren kærede afgørelsen med Procesbevillingsnævnets tilladelse. Hvis ophævelsen var gennemført, ville forpagterens mistede fortjeneste udgøre ca. 700.000 kr. ØL forhøjede de tilkendte sagsomkostninger til 25.000 kr.

FM 2002.77 ØLK: Arbejdsgiver A havde anmodet bortvist medarbejder om at aflevere firmabil og firmatelefon. Da dette ikke skete, blev der d. 25.02.2002 indleveret rekvisition til fogedretten, hvorefter den bortviste dagen efter tilbageleverede effekterne. Rekvisitus skulle til rekvirenten betale 2.000 kr. i sagsomkostninger.

UfR 2011.1528 ØLK : Rekvirent blev tilkendt 15.000 for udførlig anmodning om foretagelse af umiddelbar fogedforretning i en sag, hvor rekvisitus, U, havde nægtet at udlevere 600 tons frostvarer til en værdi af 16 mio. kr., idet U mente at have tilbageholdelsesret heri.

UfR 2015.2814 ØLK (FM 2015.156 ØLK): Rekvirent tillagt sagsomkostninger for formel indsættelse i bil, da leasingtager, der ikke protesterede mod begæringen, ikke før fogedsagen havde svaret på rekvirentens henvendelser.

Konkursboet efter et leasingselskab havde begæret sig indsat i besiddelsen af en leaset bil. Det fremgik ikke af leasingselskabets bogholderi, at bilen var tilbageleveret, således som leasingtager forklarede i fogedretten. Rekvirenten begærede sig indsat formelt i besiddelse af bilen med henblik på, at den kunne eftersøges af politiet. Da leasingtager ikke havde indvendinger herimod, imødekom fogedretten begæringen. Rekvirenten begærede sig tillagt sagsomkostninger og anførte, at leasingtager ikke havde reageret på rekvirentens henvendelser forud for fogedsagen. Fogedretten i København fandt ikke grundlag for at tilkende rekvirenten omkostninger, hvilket ØL ændrede, idet ØL bemærkede, at en leasinggiver har en retlig interesse i at få fastslået, om betingelserne for formelt at blive indsat i en leaset bil er opfyldt, jf. UfR 2012.3469 Ø. ØL anførte videre, at leasingtageren ikke forud for fogedforretningen besvarede konkursboets mange henvendelser, herunder med påkrav om at aflevere køretøjet, eller at leasingtager i øvrigt oplyste over for konkursboet, hvad der var sket med bilen. Under fogedretsmødet gjorde leasingtager ikke indsigelse imod konkursboets formelle indsættelse i bilen, og der har således for fogedretten ikke været nogen tvist, hvilket konkursboet imidlertid først har kunnet konstatere i forbindelse med fogedretsmødet. Henset hertil skulle leasingtager betale modparten omkostninger ved gennemførelse af kravet, jf. RPL § 598, stk. 2, jf. § 503, 1. pkt. Omkostningerne fastsattes med udgangspunkt i de vejledende takster for salærer i fogedsager samt efter karakteren og omfanget af sagen til 2.500 kr., hvoraf de 700 kr. udgjorde retsafgiften for fogedretten, mens 1.800 kr. udgjorde møde- og rekvisitionssalær ekskl. moms.

FM 2016.81 ØLK: Spørgsmål om sagsomkostninger i sag hvor der i forvejen var fundament, da fogedretten havde opgjort kravet.

Det forhold, at fogedretten havde opgjort et krav efter KAL § 42, stk. 2, ville bevirke at kreditor, A, var afskåret fra at anlægge civilt søgsmål vedr. samme krav. BR fandt, at som fastslået i UfR 2006.2453 V, med henvisning til betænkning 839 om køb på kredit s. 100, så bevirkede det forhold, at fogedretten efter KAL § 35, 2. pkt., jf. §§ 41-42, havde foretaget udlæg ikke, at A var afskåret fra at anlægge retssag vedr. samme krav. Ift. sagsomkostningerne fremgik det af kreditkøbsbetænkningen s. 100, at hvis der, som i den foreliggende sag, anlægges retssag vedr. det krav, der var fastslået af fogedretten, så kunne A ikke forventes at blive tillagt sagsomkostninger. Det var i UfR 2011.2153 V bestemt, at fogedrettens opgørelse af et krav ikke var omfattet af forældelseslovens § 5, stk. 1, nr. 3, og at fogedrettens opgørelse derfor ikke var undergivet 10 årig forældelse, hvorfor der skulle tilkendes sagsomkostninger i denne sag, der ligeledes vedrørte KAL § 42, stk. 2. ØL fandt, at den omstændighed at A af hensyn til forældelsesfristens længde tillige ønskede dom over B, kunne ikke føre til, at A tillagdes sagsomkostninger ved dommen. Efter sagens forløb fandtes A dog at burde betale delvise sagsomkostninger.

Advokat Jørgen U. Grønborg